| 经营评述 | 二、经营情况的讨论与分析
（一）国内房地产市场情况
今年政府工作报告将“稳住楼市”写入总体要求，明确提出加力实施城中村和危旧房改造，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，有效防范房企债务违约风险。6月13日国务院常务会议强调多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。这为公司加快销售去化、盘活存量资源、化解债务风险提供了难得契机。
从市场特征看，土地市场逐步回暖，多个城市推出核心地段优质地块；核心区域高品质项目成为拉动市场销售的主要力量；客户更加注重品质、服务、配套以及开发商口碑；与此同时，商业物业管理、城市更新、代建等业务加速成长，成为新的增长赛道。这为公司优化投资结构、改进产品服务、完善业务布局提供了有益参考。
当前，房地产行业正加速从“数量规模”向“质量效益”转变。“好房子”建设成为推动新时期住房高质量发展的重要抓手，行业门槛提高，竞争格局重构，具备产品力、运营力、服务力的企业将拥有更广阔的生存发展空间。这为公司未来发展与转型升级指明了方向和路径。
1、上半年全国商品房销售
2025年上半年，全国商品房销售面积为4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅比去年同期收窄15.5个百分点。其中，新建住宅销售面积为3.84亿平方米，同比下降3.7%，办公楼销售面积同比下降3.0%，商业营业用房销售面积同比下降4.8%。全国商品房销售额为4.42万亿元，同比下降5.5%。其中，新建住宅销售额为3.88万亿元，同比下降5.2%，办公楼销售额同比下降4.2%，商业营业用房销售额同比下降10.4%。
2025年上半年，北京商品房销售面积537.6万平方米，同比增长5.4%。其中，住宅销售面积352.3万平方米，同比下降0.8%；办公楼37.5万平方米，同比减少0.6%；商业营业用房32.1万平方米，增长11.6%。北京商品房销售额1731.8亿元，同比增加5.4%。其中，新建住宅销售额为1533.1亿元，同比增加12.0%。
2、百城(全国100个重点城市)住宅价格2025年6月，百城新建住宅平均价格为16847元/平⽅⽶，环⽐上涨0.19%。从涨跌城市个数看，36个城市环⽐上涨，46个城市环⽐下跌，18个城市持平。同⽐来看，全国100个城市新建住宅平均价格同⽐上涨2.59%。从市场表现来看，新建住宅⽅⾯，6⽉部分核⼼城市持续推出优质改善项⽬，在此带动下，百城新建住宅价格环⽐继续结构性上涨。2025年6月，北京新建住宅平均价格为46447元/平方米，环比上涨0.59%；同比上涨2.12%，涨幅较去年同期扩大0.48个百分点。3、上半年开发面积和开发投资额2025年上半年，全国房地产开发投资额为4.67万亿元，同比下降11.2%。其中，住宅开发投资额为3.57万亿元，同比下降10.4%，占房地产开发投资比重为76.7%。全国房屋新开工面积为3.04亿平方米，同比下降20.0%。其中，住宅新开工面积为2.23亿平方米，同比下降19.6%。全国房屋施工面积为63.33亿平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面积为44.12亿平方米，同比下降9.4%。全国房屋竣工面积为2.26亿平方米，同比下降14.8%。其中，住宅竣工面积为1.63亿平方米，同比下降15.5%。2025年上半年，北京房地产开发投资额为2060.48亿元，同比减少7.5%。其中，住宅开发投资额为1398.92亿元，同比下降8.9%，占房地产开发投资比重为67.9%。北京房地产开发企业房屋新开工面积674.3万平方米，同比减少7.0%。其中，住宅新开工面积429.52万平方米，减少6.5%；办公楼15.04万平方米，下降21.2%；商业营业用房42.21万平方米，增长38.1%。北京房屋竣工面积526.76万平方米，同比增加28.6%。其中，住宅竣工面积290.13万平方米，增长24.7%；
办公楼5.04万平方米，下降74.4%；商业营业用房27.39万平方米，增加14.9%。4、上半年房企到位资金情况
2025年上半年，全国房地产开发企业到位资金为5.02万亿元，同比下降6.2%。国内贷款为8245亿元，同比增加0.6%，占比为16.4%。自筹资金为1.75万亿元，同比下降7.2%，占比为34.9%。
定金及预收款为1.48万亿元，同比下降7.5%，占比为29.4%。个人按揭贷款为6847亿元，同比下降11.4%，占比为13.6%。2025年上半年，北京房地产开发企业本年到位资金2169.7亿元，同比增加15.5%。其中，定金及预收款806.08亿元，增加2.7%；国内贷款439.24亿元，增长25.4%；自筹资金471.06亿元，
增加23.0%。（数据来源：中国指数研究院）
（二）公司经营业绩回顾
今年上半年，面对行业深度调整筑底、市场分化竞争加剧、公司利润承压等复杂严峻的内外部形势，在上级单位坚强领导与大力支持下，公司领导班子团结带领广大干部员工迎难而上、勠力攻坚，坚持“稳当前”和“利长远”相结合，致力于突破库存桎梏，筑牢风险屏障，激活发展潜能，开拓转型空间，各项工作取得积极进展，在稳定融资、降本节支、项目盘活、组织优化等方面取得阶段性成效，为全年工作目标的完成奠定了坚实基础。
精准发力促销售、稳融资。面对复杂严峻的市场形势，公司坚持“精准发力促销售、多措并举稳融资”的策略，着力强化内生“造血”功能与外部“补血”能力，全力攻坚销售去化。公司领导班子靠前指挥，深入一线调研督导，聚焦重点项目实施专项调度，并大力推进营销团队薪酬改革，有效激发了团队活力。上半年，公司实现签约面积72万平方米，签约金额114亿元，销售回款达155亿元。其中，公司集中力量推进商办、车位等非住宅类资产去化，成功实现销售额25亿元，较上年同期取得显著突破。
融资端亦表现稳健，公司顺利完成本期全部债务行权及到期偿付，上半年偿还银行贷款66.2亿元，完成债券融资接续150.5亿元，并获首开集团15亿元新增流动性支持，为公司行稳致远提供了有力保障。
稳步推动“瘦身健体”。实施公司近年来最大规模机构调整，规范有序完成京内外19家二层级单位整合重组，实现二层级单位职能定位、部门设置、定岗定编、流程及管控模式标准化落地。
坚持人员规模与业务发展相匹配，优化人才队伍结构，搭建从开发到商管的人才转型通道。
分级分类强化资金管控。公司高度重视资金管理，通过完善制度体系与加强总部统筹，构建了更为科学的资金管控框架。特别将资金流动性管理置于突出位置，健全了资金动态监测与预警机制，实现了资金计划的按日精细化铺排。在执行层面，全资子公司严格落实“收支两条线”管理；对于合作公司，推行各类型支出的月度提级审核制度，确保资金安全与高效使用。
深入推进降本增效。加强全链条成本管控。成本招采管理获“高质量发展（新质生产力）优秀创新成果”。严控各项费用支出、强化审核力度，管理费用较去年同期持续降低。合理利用税收政策实现退税。
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。
4、在建建筑面积-新开工面积=当期复工面积。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期内房地产销售情况表
序
号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)
1 北京市房山区 熙悦观湖 住宅、商业、
酒店 136,660 1,887 8.12
2 北京市丰台区 熙悦晴翠 住宅 236,803 11,918 14.51
3 北京市丰台区 璞瑅公馆 住宅、商业 166,496 911 15.37
4 北京市门头沟区 四季怡园 住宅、商业、
办公 260,140 5,192 23.46
5 北京市顺义区 金禧璞瑅 住宅 238,285 7,411 15.76
6 北京市顺义区 璞瑅润府 住宅、托幼 126,777 23,409 6.96
7 北京市大兴区 和悦华锦 住宅 250,217 672 21.88
8 北京市昌平区 和悦华玺 住宅 88,976 369 7.58
9 北京市丰台区 端礼著 住宅等 138,621 5,579 11.05
10 北京市丰台区 君礼著 住宅 63,192 1,854 3.75
11 北京市昌平区 梧桐星宸 住宅、教育
等 155,133 8,150 5.05
12 北京市昌平区 梧桐山语 住宅 144,839 8,175 6.05
13 北京市朝阳区 景粼原著 住宅 196,857 415 19.36
14 北京市朝阳区 和锦薇棠 住宅、商业、
办公 152,479 1,072 11.68
15 北京市通州区 金悦郡 住宅、教育 224,231 3,323 16.87
16 北京市朝阳区 望京樾 住宅、教育 118,530 758 10.95
17 北京市朝阳区 和光尘樾(*) 住宅、商业、
办公 208,002 3,520 13.23
18 北京市朝阳区 青云上府(*) 住宅 124,568 8,442 4.18
19 北京市房山区 熙悦天街(*) 商业 101,288 5,679 3.18
20 北京市大兴区 金悦府(*) 住宅、办公 120,560 311 7.28
21 北京市房山区 熙湖悦著(*) 住宅、教育 382,005 18,082 27.11
22 北京市大兴区 京玺(*) 住宅 68,066 5,585 1.93
23 北京市门头沟区 潭御西山(*) 住宅、商业 377,249 1,207 0.35
24 北京市顺义区 观承·大家(*) 住宅 331,599 3,220 32.19
25 北京市顺义区 公园都会(*) 住宅、商业
等 217,012 10,184 17.85
26 北京市大兴区 和悦璞云(*) 住宅 126,653 5,686 5.93
27 北京市顺义区 湖光玖里(*) 住宅、教育 272,958 28,431 26.97
28 北京市通州区 云创天地(*) 住宅、商业、
办公 182,665 5,891 8.72
29 北京市平谷区 和棠瑞著(*) 住宅 198,294 4,600 17.87
30 北京市昌平区 奥森ONE(*) 住宅 306,540 2,841 24.95
31 北京市密云区 国祥府(*) 住宅、教育 142,517 2,238 12.27
32 北京市密云区 国祥云著(*) 住宅 145,553 7,846 4.50
33 北京市密云区 国祥源境(*) 住宅 236,139 41,927 9.81
34 北京市平谷区 汇景湾(*) 住宅 404,106 37,505 37.78
35 北京市朝阳区 东郡汇(*) 住宅 105,612 282,234 8.49
京内其他 41,927
京内其他非并表 37,505
序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)（*）京内合计 282,234
36 沈阳市沈北新区 首开国风润城 住宅、商业 429,756 3,676 38.60
37 沈阳市沈北新区 首开如院 住宅、商业 190,779 3,749 15.16
38 沈阳市沈北新区 首开国风尚城 住宅、商业 402,688 11,373 11.68
39 葫芦岛市连山区 葫芦岛国风海岸 住宅、商业、
酒店 1,390,137 908 17.26
40 太原市小店区 太原国风上观 住宅、商业、教育 1,267,691 30,976 121.36
41 太原市小店区 紫云府 住宅、商业、
办公、教育 570,017 4,968 45.99
42 大连市中山区 大连铂郡 住宅 167,450 366 14.62
43 大连市中山区 国风华韵 商业、办公、
酒店 197,953 9,658 3.90
44 苏州市高新区 棠前如苑 住宅 242,602 1,455 21.81
45 苏州市高新区 首开金茂熙悦 住宅 239,374 15,585 21.40
46 无锡市滨湖区 无锡蠡湖金茂府 住宅 394,316 4,354 35.52
47 扬州市邗江区 扬州中央都会 住宅、商业 302,073 1,071 17.60
48 南京市雨花台区 南岸潮鸣 住宅 38,888 2,774 3.41
49 南通市海门区 海门紫郡 住宅、商业 934,364 10,735 49.87
50 南通市崇川区 安澜如院 住宅 92,151 8,266 5.11
51 杭州市拱墅区 天青里 住宅 35,441 473 3.18
52 贵阳市南明区 贵阳首开紫郡 住宅、商业、
办公、酒店 1,070,801 32,268 72.56
53 厦门市同安区 九珑岸 住宅 89,504 2,570 8.00
54 厦门市翔安区 时代上城 商业、办公、
酒店 404,200 403 7.39
55 福州市晋安区 香开连天广场 商业、办公 108,150 369 7.41
56 福州市仓山区 紫樾花园 住宅、酒店 174,915 3,587 9.18
57 福州市仓山区 榕心映月 住宅、商业、
办公、酒店 193,125 527 17.97
58 福州市晋安区 香颂花园 住宅 111,749 2,855 8.16
59 厦门市湖里区 云启东方 住宅、商业 38,516 1,654 1.52
60 福州市仓山区 云洲郡 住宅 322,943 11,675 7.58
61 福州市晋安区 福州端礼著 住宅、商业 46,982 22,184 4.40
62 温州市瓯海区 香开万里 住宅、商业、
办公、酒店 381,090 5,187 32.90
63 温州市瓯海区 首开第五大道 住宅、办公 182,098 13,688 8.61
64 广州市白云区 云湖壹号 住宅 189,995 10,767 10.05
65 东莞市 熙江玥庭 住宅 65,404 8,344 2.80
66 佛山市顺德区 平湖如院 住宅 263,963 5,001 6.18
67 海口市秀英区 美墅湾 住宅、商业、
办公 289,400 4,073 17.78
68 成都市武侯区 成都金茂府 住宅 391,804 1,006 29.65
69 成都市天府新区 首开•云著 住宅、商业 405,988 661 31.31
70 成都市双流区 首开·天府琅樾 住宅 128,362 1,653 10.76
序号 地区 项目 经营业态 可供出售面积(平方米) 当期已售（含已预售）面积(平方米) 截止目前累计销售面积(万平方米)
71 成都市成华区 鹭鸣北湖 住宅 167,923 1,545 14.83
72 成都市成华区 臻礼著 住宅 59,200 26,464 2.65
73 成都市成华区 中环云樾名邸 住宅等 215,540 13,274 18.10
74 绵阳市游仙区 绵阳仙海龙湾 住宅、商业、
酒店 561,654 2,496 5.51
75 天津市东丽区 誉东苑(*) 住宅 67,055 4,172 5.16
76 无锡市滨湖区 太湖如院(*) 住宅 296,845 4,011 21.69
77 苏州市常熟市 云璟花园(*) 住宅 233,958 8,465 10.23
78 苏州市常熟市 常熟智慧科学城
(*) 住宅、商业 677,510 40,122 29.07
79 苏州市姑苏区 桃溪澜园(*) 住宅等 95,788 5,901 7.91
80 常州市武进区 春秋祥云如院(*) 住宅 90,963 10,947 4.96
81 南京市鼓楼区 南京首开桃园礼
著府(*) 住宅 44,626 5,839 3.87
82 杭州市萧山区 山澜桂语(*) 住宅 132,399 340 12.55
83 台州市温岭市 玖珑和玺琅樾府
(*) 住宅 117,624 7,962 8.20
84 台州市温岭市 玖珑和玺雅珺苑
(*) 住宅等 41,501 4,982 3.91
85 台州市玉环市 金玉上城(*) 住宅 126,880 7,092 11.22
86 福州市鼓楼区 天悦二期(*) 住宅 165,807 1,840 14.72
87 厦门市翔安区 璟宸府(*) 住宅、商业 190,966 1,819 10.74
88 厦门市海沧区 保利·首开云禧
(*) 住宅等 234,435 5,570 6.92
89 武汉市东西湖区 武汉国风上观
(*) 住宅 156,897 3,863 8.90
90 武汉市洪山区 东湖金茂府(*) 住宅、商业、办公 505,913 15,792 33.04
91 桂林市叠彩区 桂林国奥城(*) 住宅、商业 375,038 1,459 30.12
92 成都市郫都区 紫云赋(*) 住宅 198,783 574 17.49
93 重庆市江北区 重庆国奥村(*) 住宅、商业 796,697 6,216 70.65
京外其他 5,998
京外其他非并表
（*） 12,822
京外合计 438,423
总计 720,658注：
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计。
5、标*号项目，为公司非并表合作项目。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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