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万科A(000002) | 指标 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营评述 | 一、经营情况讨论与分析
2025年上半年，行业政策延续“止跌回稳”基调，商品房销售降幅有所收窄。上半年全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点。
在各方及大股东强有力的支持下，本集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交64.3 57.5 64
易，签约金额 亿元；积极推进存量盘活，实现回款 亿元，近三年累计盘活项目个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%，经营效益保持在行业细分领域前列。公司获得各类金融机构支持，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团也积极为公司提供流动性支持，截至目前已累计向公司提供238.8亿元的股东借款，且借款利率和抵质押率均优于市场惯例水平。截至本报告披露日，243.9 2027公司顺利完成 亿元公开债务偿还， 年之前已无境外公开债到期。公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。上半年本集团实现营业收入1,053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元。当前公司在经营上仍面临阶段性压力，尽管如此，我们相信，在各方支持下，依托万科优秀的人才队伍和品牌、突出的产品研发和迭代能力，以及在多个赛道上领先的经营服务能力，公司一定能走出低谷、迎来转机。公司将全力以赴推进经营改善，通过战略聚焦、经营提振、管理提升、科技赋能、融合发展等措施，推动业务布局优化和结构调整，促进开发业务回归良性循环，经营服务业务稳步增长，加快构建适应房地产新模式的核心能力，持续为客户提供“好房子”“好服务”“好社区”，推动公司重归健康发展的轨道。
（一）市场情况回顾
1、房地产开发
商品房销售降幅同比收窄。国家统计局数据显示，上半年全国商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，降幅较2024年同期收窄15.5个百分点；销售金额4.42万亿元，同比下降5.5%，降幅较2024年同期收窄19.5个百分点。根据中指研究院数据，上半年百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅较2024年同期收窄29.8个百分点。
新开工和开发投资延续下降态势。上半年全国房屋新开工面积3.04亿平方米，同比下降20.0%；全国房地产开发投资4.67万亿元，同比下降11.2%。
土地成交溢价率有所提高。根据中指研究院数据，上半年全国300个城市住宅类用地供应建筑面积同比下降17%，成交建筑面积同比下降4%，住宅用地出让金同比增长28％。上半年住宅类用地的平均溢价率为10.1%，同比提高5.9个百分点。
政策持续释放积极信号，推动房地产市场止跌回稳。3月政府工作报告再次强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，4月中央政治局会议定调“持续巩固房地产市场稳定态势”，6月国务院常务会议强调“更大力度推动房地产市场止跌回稳”。部分城市因城施策出台支持楼市的举措，推动市场信心逐步修复。
2、物业服务
存量市场趋于活跃。据克而瑞统计显示，2021-2024年，住宅物业换手率由1.7%持续提升至3.3%，平均每年有约2万小区更换物业，市场洗牌提速。同时，地方政府出台政策保障物业退出和更换更为顺畅。
质价相符重塑物业逻辑。随着行业发展日益成熟，过往物业收费与业主实际服务感知错位的问题持续凸显，弹性定价、信托制等多种新型物业费定价模式逐渐走向台前，并受到政府、企业和民众的认可。
科技赋能持续升级。伴随科技发展，物业企业普遍将科技和算法用于优化能源管理、提升员工工作效率、管理智慧工单等。同时，部分物企积极布局人工智能、机器人及具身智能领域，驱动企业和行业升级，重塑空间价值。
3、租赁住房
市场租金延续小幅调整。根据中指研究院报告，上半年重点50城住宅平均租金相比年初累计下跌1.37%，其中一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，表现相对稳健。
供需两端政策支持力度不断强化。供给端方面，政策重心逐步从大规模建设转向以需定供、品质提升及规范化管理等。需求端方面，各地进一步降低居民租金负担，从公积金、住房补贴等方面为承租人提供支持，并与人口、人才政策相结合，持续拉动住房租赁市场的潜在需求释放。
4、商业开发与运营
社会消费品零售总额保持增长。上半年社会消费品零售总额同比增长5.0%，增速比一季度提高0.4个百分点。受“以旧换新”促消费政策影响，可选消费表现优于必选消费，家电、通讯器材、家具等政策刺激类品类增长较快。
消费者既注重“质价比”也寻求情绪价值。随着消费观念的成熟，客户一方面更看重“质价比”，在品质与价格间寻求平衡，另一方面对宠物、潮玩等能满足情感需求的消费投入意愿上升。
新开业商业增量持续放缓，轻量化改造趋势凸显。根据赢商网数据，上半年全国新开业2024 28%
的购物中心总建筑面积相比 年同期下降 。伴随存量项目步入成熟期，通过调改焕新延长资产生命周期的项目比例持续提升。
5、物流仓储
高标库出租率及租金承压。上半年消费市场整体有所恢复，但网络零售增速仍低于去年同期。受关税战影响，出口导向型制造业租仓决策更加审慎，跨境电商也从积极扩仓模式转向谋求供应链降本增效，叠加核心城市供应压力，造成短期出租率和租金双双承压。
冷链需求持续增长。随着社会对食品安全重视程度不断提高，冷链需求和相关基础设施的建设均保持增长。中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会数据显示，上半年全国食品冷链物流业务总需求量同比增长4.35%，冷链物流总额同比增长4.21%。但受餐饮消费增速放缓以及各地新建基础设施仍在消化库存的影响，冷链行业存储费及服务费承压。
营业利润率
金额 增减 金额 增减 数值 增减 数值 增减
个百分点其中：房地产开发及个百分点个百分点个百分点9.97% 增加1.85个百分点 6.59% 增加1.79个百分点注：1、毛利率数据未扣除税金及附加。
2、营业利润率数据已扣除税金及附加。
3、本集团对经营性资产采用成本法核算，毛利率扣除了营业成本中的投资性房地产、固定资产、无形资产和长期待摊费用项下的折旧摊销。补回折旧摊销后，毛利率为13.1%。
4、相关资产经营业务主要包括公寓、商业、物流、办公等业务收入。
5、其他业务收入主要包括养殖业务收入以及向联合营公司收取的运营管理费、品牌管理费、商管相关的附属收费等收入。
报告期内，业绩亏损的主要原因如下：（1）房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位。（2）结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值。（3）部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
本集团2025年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。
（四）科技助力业务
报告期内，本集团运用人工智能、大模型、BIM、物联网等技术，围绕“聚焦业务，打造科技好产品，助力业务管理提升”开展工作。
持续迭代“AI审图”、“图云”产品，成为行业级应用。公司的“图云”产品目前服务于459个万科项目和693个外部项目，合计115万张图纸，其中内置的“AI审图”功能是全球建筑图纸领域的领先科技产品，目前在为90余家行业伙伴提供线上审图服务，且对建筑图纸的智能识别能力目前已延伸到建材、工业制造、管道阀门等领域。上半年，国家档案馆已就与万科合作的“建筑图纸大语言模型”完成立项。
全面推进“万科AI数字工程管理平台”在集团建设项目中应用。万科AI数字工程管理平台运用无人机和360摄像头采集现场原生数据，依托计算机视觉算法，可精准识别工程建设进度，预判进度风险，为产品交付提供坚实保障。上半年平台新增管理97个项目，合计在管项目310个，覆盖率达95.3%；开展智能巡检10.38万次，累计巡检32.51万次，实现了工程巡检的数字化。
自主研发的“斗拱BIM智能建模软件”在住宅方案设计和办公“数字孪生”中落地应用。
“ BIM ”
上半年，本集团使用自研斗拱 智能建模软件完成深圳龙华大浪旧改项目以及深圳龙岗空调厂旧改项目的强排阶段总图设计，利用软件内置的智能强排、智能经济指标计算、智能日照模拟等功能，一键生成满足不同经济指标的多个方案，大大提升了拿地阶段的方案分析效率；采用“斗拱”为北京霄云路和上海徐汇万科两个办公项目建模，构建“数字孪生”底座，加载传感器数据、通行数据、能耗数据及招商运营数据，通过多维一体的园区管理系统实现办公空间的招商、运维和服务的数字化、智能化管理。
“ ” “ ”
加强与深铁集团在科技领域的融合发展。报告期内，万纬物流集成研发的北极燕鸥物流机器人项目取得重要突破，可通过AI调度算法+机器人技术自主完成地铁换乘、站点配送等全流程操作，万纬物流和深铁集团共同打造的“轨道交通+机器人配送”成为全球首个实现地铁无人配送的商业化案例，开创了智慧物流与城市轨道交通融合的新模式。同时，本集团和深铁集团秉持开放包容、守正创新的原则，相互学习，积极推动智能设计、智能建造等领域的科技产品的应用。
（六）经营和财务状况分析
1、利润状况
报告期内，本集团实现净亏损108.6亿元，业绩同比下降27.5%；权益净亏损119.5亿元，业绩同比下降21.3%。
2、负债情况
（）负债率
截至报告期末，本集团净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点；资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点。
（2）有息负债及结构
截至报告期末，本集团有息负债合计3,642.6亿元，占总资产的比例为30.5%。
有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债1,553.7亿元，占比42.7% 2,088.9 57.3%
为 ；一年以上有息负债 亿元，占比为 。分融资对象来看，银行借款占比为72.5%，应付债券占比为12.0%，其他借款占比为融资途径 融资余额 融资成本区间 期限结构银行贷款 26,418,567.88 2.05%-SORA按约定利率浮动 短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款债券 4,360,203.85 2.90%-4.11% 一年内到期的非流动负债、应付债券其他借款 5,646,996.28 2.24%-4.60% 短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、其他非流动负债合计 36,425,768.01
（3）融资情况
公司在融资上继续获得银行等金融机构的大力支持。除股东借款外，2025年上半年新增融资和再融资249亿元，其中境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。
报告期内，本集团实际利息支出合计69.1亿元，其中资本化的利息合计32.1亿元。
在保持开发项目融资稳定的同时，本集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为494.7亿元。
3、资金情况
报告期内，本集团经营性现金净支出30.4亿元。
截至报告期末，本集团持有货币资金 亿元。货币资金中，人民币占比 ，美元、港币、英镑等外币合计占比4.8%。
4、汇率波动风险
本集团大部分业务在中国境内，大部分收入与开支均以人民币计值。报告期内本集团产生汇兑损失约0.49亿元。
为持续控制中长期汇率波动风险，本集团坚持对外币资产/负债匹配性、期限结构、境外流动性风险等进行动态管理，采用自然对冲及适时购买套期保值工具管控汇率风险敞口。
财务费用 343,037.61 220,475.94 55.59% 在建面积减少，利息资本化率下降，利息收入减少投资收益 (56,798.01) 171,448.60 -133.13% 权益法确认联合营项目亏损信用减值损失 (30,176.96) (209,709.33) -85.61% 信用减值损失计提减少资产处置损益 717.55 (254,620.85) 100.28% 资产处置未形成亏损所得税费用 172,662.84 46,373.40 272.33% 部分子公司产生应税利润
8、研发投入
报告期内，本集团研发投入金额2.2亿元，占营业收入的比例较小。
（1）公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响
（2）研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因
（3）研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明
（七）未来发展展望
当前房地产行业处于筑底阶段，短期走势仍有起伏，但随着各项稳定行业的政策落地，2025
相信行业将朝着止跌回稳的大方向发展。 年本集团将持续提升多元场景的开发经营服务能力，进一步夯实适应房地产发展新模式的核心竞争力，重点做好以下四方面工作：一是战略聚焦主业和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定销售回款目标，加速推盘；同时，强化全过程品质管控，保障高品质交付；推动经营服务业务提质增效，经营指标达到行业领先水准。二是积极向新模式切换，妥善化解债务风险，构筑资本结构优化新格局。在模式创新上，坚持在发展中化解风险，激活存量资产效能，提升资产周转效率，科学调节债务水平，持续改善资债结构。三是依托科技创新，因地制宜打造面向未来、引领行业的新质生产力。充分发挥万科在开发建造、经营服务等领域已形成的体系化技术优势，打造具有更好客户体验的产品。四是以开放姿态整合资源，持续提升核心竞争力，共创城市新生态。在产业协同上，强化与深铁集团的融合发展，在服务城市的各个领域开展合作。同时，也将持续与政府、央国企、行业龙头、产业投资方等协同创新，共建战略合作生态圈。报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等） 截至报告期末，本集团持有的衍生金融工具主要有交叉货币掉期（CCS）。
CCS所面临的风险与汇率市场风险以及本集团的未来外币债务现金流的确定性有关。本集团对衍生金融工具的控制措施主要体现在：针对衍生品交易，本集团严格规范授权及业务操作流程，审慎选择和决定新增衍生金融工具的种类和数量，严格管控集团及相关主体的信用水平。已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定 报告期内，本年衍生品投资产生亏损人民币6,202.65万元。
报告期末CCS公允价值参照外部金融机构的市场报价确定。
报告期公司衍生品的会计政策及会计核算具体原则与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 无报告期末衍生品投资的持仓情况表
（五）募集资金使用情况
报告期内，公司按照募集说明书所约定的资金用途使用募集资金，不存在募集资金变更情况。
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