新城控股(601155)：减值影响消减 净利重回显著增长

公司2025 年4 月29 日发布一季报，2025Q1 实现营收97.4 亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04 亿，同比+34.0%，EPS0.13 元。公司净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“ 买入”。


　　收入结构改善、减值影响趋弱，净利显著提升


　　期内公司收入下降，但净利显著增长，原因在于：1. 尽管开发结算收入收缩，但商业收入稳步提升，收入结构的改善推动整体毛利率同比+4.8pct 至29.5%；2. 减值影响消退。期内公司不再计提减值，而去年同期有2.1 亿资产减值损失。公司21-24 年资产和信用减值累计已达202 亿，截至24 年末，存货跌价准备达116 亿，占存货比重已达11%，此外销售均价走势亦可说明减值影响趋弱。期内公司地产销售面积/销售额分别为65.8 万方/51.0 亿元，同比分别-60.2%/-57.3%，但销售均价同比+7.3%，止跌向暖的销售均价或预示着房价下行对公司的影响基本结束，预计进一步减值空间有限。


　　商业保持稳健发展，板块总收入实现双位数增长公司Q1 实现商业运营总收入34.5 亿元，同比+13.5%，新开吾悦广场1 座，累计开业项目已达174 座，平均出租率保持在97.22%的高位。全年商业总收入目标完成率24.6%，考虑到年内计划还会再开4 座吾悦广场，伴随外延式增长，我们认为完成全年增长9.3%的目标基本无虞。整体而言，公司的商业地产板块持续保持稳健发展，充沛的持有商业不仅带来稳定的现金流，还为公司拓展融资渠道，成为公司持续经营、健康发展的重要支撑。


　　有息债务持续压降，融资支持政策有望消减债务压力公司债务持续压降，截至期末，有息负债547 亿，较24 年末进一步下降6亿，存量公开债务总额约182 亿。公司扣除预资产负债率为67%，符合“三道红线”标准，但短期债务略有承压，现金较短债有30 亿缺口，2025 年有6 亿美元债以及37 亿境内债到期，其中30 亿境内债为中再增担保的中票。


　　截至期末，公司在中债增担保下发行的中票总额为76 亿，总额度为150 亿，即还有74 亿额度，我们认为融资政策支持有望为公司创造更宽松的环境，缓解短期债务压力。


　　盈利预测和估值


　　我们维持25-27 年EPS 为0.37/0.44/0.53 元，BPS27.35/27.80/28.33 元的预测，可比公司25 年Wind 一致预期PB 均值0.64 倍，公司开发业务拖累减轻，利润进入修复通道，给予公司0.64x25PB，目标价17.50 元（前值16.68 元，0.61xPB），维持“买入”。


　　风险提示：销售下行风险，现金流承压风险。

□.陈.慎./.刘.璐./.林.正.衡./.陈.颖    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司