我爱我家(000560)：存量房交易占比提升下的弹性标的

公司概况：房产中介行业稀缺标的，2024 年业绩显著改善我爱我家成立于1998 年，2000 年在北京开设第一家线下门店提供二手房买卖和租赁业务，随后围绕“线上+线下”经营模式开启了三轮规模扩张。2017年我爱我家与昆百大重组，成为国内首家登陆A 股的房产经纪企业。目前公司业务涵盖经纪业务、资产管理业务、新房业务和商业租赁及服务。展业区域包括北京、上海、杭州、苏州、南京、天津等十余个一、二线城市。


2025Q1 公司国内门店总量约2623 家（直营2123 家、加盟500 家），2024年末经纪人总数约3 万余人。


根据公司2024 年年报，受益于二手房成交量价企稳回升，以及非经营性影响减弱，2024 年实现营收125.4 亿元（同比+3.7%）、归母净利润7341 万元（同比+108.7%）、扣非后归母净利润4142 万元（同比+105.5%）。


经纪业务：精耕细作，提质增效


根据国家统计局数据，2024 年二手房网签面积占比达到42%，较2023 年提升约4pct。贝壳研究院测算2024 年全国二手房交易额占比达到46%，较2023年提升约5pct。相比之下，Wind 数据显示美国二手房成交套数占比达84%，我国存量房交易占比及经纪服务渗透率仍有提升空间。公司作为线上+线下运营成熟的头部房产中介，核心业务将长期受益。


经纪业务方面，公司面对行业调整和经营压力，果断收缩加盟规模并关闭低效门店，精简经纪人队伍，聚焦核心城市。伴随规模收缩、成本压降，2023 年开始门店经营效率明显提升，叠加核心城市二手房成交持续回暖，2024 年仅经纪业务贡献的单店收入和单店GTV 已经接近2019 年水平，盈利能力显著改善。


资管业务：房源规模扩张，保持较高经营效率公司拥有超过20 年的房屋租赁管理经营，2015 年公司将“房屋管家”升级为“相寓”品牌，业务已覆盖北京、杭州、上海、苏州、南京等全国多个大中型城市。根据公司年报，2021 年以来在管房源规模逐步增长，2024 年末达到30.3 万套，与2018 年持平。同时，资管业务GTV 稳步增长，出房周期维持低位，出租率保持在较高水平。得益于规模与效率提升，2024 年资管业务收入为61.27 亿元（同比+6.5%），占营收比重接近50%，成为公司的业绩稳定器。


新房业务：存量风险出清，优质项目贡献增长市场下行叠加开发商客户暴雷，公司持续压降新房业务规模。公司应收账款规模高点为2020 年的13.4 亿元，2021 年以来加大计提减值力度，应收账款规模不断下降，目前应收账款风险基本出清，未来计提减值压力较小。


2024 年新房业务收入11.5 亿元（同比+0.23%），平均佣金率为3.03%（同比+0.6pct），得益于高费率项目占比提升。市场下行期，开发商对中介渠道依赖上升，2025Q1 新房业务GTV 为77 亿元，同比增长37.5%，成为增速最快的业务。


投资建议


我们认为公司业绩和估值催化剂主要来自于两个方面：一方面，楼市政策继续支持市场“止跌回稳”，核心城市二手房成交量价持续回暖，驱动公司业绩改善。另一方面，当前地产板块仍处于政策博弈阶段，若核心城市限制性政策放松、财政政策支持力度加大，市场供需结构有望优化，进而驱动板块估值回升。


我们维持对公司的盈利预测，预计2025-2027 年公司归母净利润分别为2.2/2.5/3.1 亿元，EPS 分别为0.09/0.11/0.13 元，2025 年6 月6 日收盘价对应PE 分别为33x/29x/23x，维持公司“增持”评级。


风险提示


（1）外部环境变化对国内经济造成冲击将影响居民购房意愿和能力，同时“止跌回稳”政策落地不及预期将导致新房、二手房成交量价下降。若2025年公司经纪业务和新房业务GTV 较去年持平（原假设经纪和新房GTV 增速分别为6%、4%），则归母净利润将减少0.36 亿元（较预测值下降16.3%）。


（2）房产中介行业竞争加剧导致佣金率下降风险。二手房交易佣金率下降将对经纪业务收入造成影响，若2025 年经纪业务平均佣金率较原假设下降0.1pct，则归母净利润将减少0.33 亿元（较预测值下降15%）。

□.张.智.珑    .湘.财.证.券.股.份.有.限.公.司