我爱我家(000560)首次覆盖：租售联合驱动 重塑盈利趋势

本报告导读：


　　我们认为公司当前非经营性影响已逐步减弱，提效降费动作仍会继续，布局的核心城市销售表现具备带动业绩增长能力，利润表现有望持续改善。


　　投资要点：


　　投资建议：“谨慎增持”评级。考虑公司体量次于贝壳，且无更大上市对手，长期来看经纪和租赁业务的潜在增速有望更高，我们给予公司2025 年40 倍PE 估值，对应合理价值为3.53 元。


　　三大优势，打造核心竞争力。1）时至今日，公司已形成以CBS/AMS业务系统为核心的数字基建。CBS 经纪业务系统主要服务于二手和新房核心业务，AMS 资产管理系统主要服务于房屋资产管理品牌“相寓”。2）通过24 年的布局积累，公司打造了一张“融入社区的线下门店网络”。截至2025 年一季度，公司国内运营门店总量约为2623 家，直营门店2123 家、加盟门店500 家。3）公司所采用的租售联动业务模式，一方面具备了攻守兼备的业绩策略，是平稳穿越周期的重要保障，另一方面也实现了对内部资源的高效整合利用。


　　战略韧性，市场机遇并行。2022 年，为适应市场变化并提升运营质量，公司迅速调整战略方向, 关闭部分非核心城市的加盟业务以及持续亏损的部分门店，加强租售联动的业务优势，致力于提效降费。


　　我们认为，2022、2023 年公司业绩亏损，主要原因是市场环境突变引发的减值计提以及公司自身发生的一次性事件；当前非经营性影响已逐步减弱，提效降费动作仍会继续，布局的核心城市销售表现具备带动业绩增长能力，利润表现有望持续改善。


　　构建核心能力，筑牢安全防线。2025 年一季度公司经纪业务GTV实现567.9 亿元，同比增长35.2%。我们认为，公司二手房交易量稳步提升，佣金费率保持稳定的主要原因在于重点城市市场份额持续提升。2025 年一季度公司资产管理业务在管房源规模达到31.0万套，同比增长11.1%。2024 年公司房屋资产管理业务的平均出房天数为9 天，资产管理业务的出租率为95.4%，运营效率继续保持在行业较高水平。公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务。


　　风险提示。房地产市场表现与政策调整不及预期，公司管理层变动频繁

□.涂.力.磊./.谢.皓.宇./.陈.子.仪./.陈.昭.颖    .国.泰.海.通.证.券.股.份.有.限.公.司