润泽科技(300442)：REITS提升资金效率 稀缺AIDC资源促成长

事件：2025 年8 月8 日，南方润泽科技数据中心REIT（代码：180901）作为国内首批数据中心REITs 产品，在深交所上市交易，总份额10 亿份、发行规模45 亿元。标志着中国数据中心行业迈入“资产证券化”的新阶段。


　　首批发行REITs 提升资金运转效率，最终认购倍数高达167 倍。此次REITS 底层资产位于河北省廊坊市的A-18 数据中心，总共拥有7.04kW 普通机柜5794 个，16.5kW 高功率机柜100 个，30.36kW 超高功率机柜3 个。且自2020 年12 月份投入运营以来，已连续实现三年100%签约率和99%以上的总上架率，在国内同类项目中均处于领先水平。当前，公司已在全国六大区域建成7 个AIDC 智算集群，规划中的61 栋智算中心、32 万架机柜，截至2024 年末，公司累计交付14 栋算力中心，部署机柜约8.2 万架，公司预计2025 年可交付420MW。公募REITs 模式将使企业从重资产持有者转型为轻资产运营商，使得公司专注于算力调度、客户服务等高附加值环节,并构建了“投资-运营- 证券化- 再投资”良性循环。


　　海外启示&国内政策支持，REITs 重塑数据中心估值模式。海外端，美国Equinix 通过转型REITs 架构，利用更优的融资及税收优势、加快自建与对外收购扩张，通过大量并购和合作投资形成了具备比较优势的IDC 网络。国内端，政策持续出台支持，如2024 年《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》、证监会《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》首次将数据中心纳入科技创新REITs 试点范畴等。这些政策为数据中心行业资产证券化构建了完善框架。此前，我国公募REITs 主要集中在高速公路、产业园区等传统领域，随着数据中心这类技术密集型资产通过证券化加入，可有效丰富REITs 资产谱系，提升市场科技属性和成长空间。但更重要的是对于行业估值逻辑的重塑，REITs 的出现引入了NAV（净资产价值）估值法，可通过现金流折现模型给予资产更稳定的定价。


　　科技巨头资本开支展望乐观，AIDC 进入新一轮扩展周期。海外AI 算力持续超预期，AI 训练+推理发展迅猛，AI 应用消耗Tokens 激增，部分应用领域逐步形成AI 闭环。


　　根据IDC 预测，未来训练与推理算力的复合增速分别为超50%、190%的复合增长率发展，并在28 年推理算力超过训练算力。同时，国内大模型正快速追赶，国内互联网大厂如字节、阿里、腾讯等CAPEX 指引乐观，我们预期下半年芯片供应有所改善。数据中心供需格局改善，随着芯片和机柜迭代，单机柜功率大幅提升，10 万卡以上大集群增加，AI 算力需求有望驱动AIDC 产业链进入新一轮周期。公司拥有超大规模数据中心稀缺资源，并优选与运营商深度合作，有望充分受益。


　　投资建议：公司是国内园区级营模式，配套融资增强资金实力，因英伟达H20 芯片等因素，国内互联网大厂资本开支进度有所推迟，因而我们预计公司2025-2027 年净利润为26.41/34.10/45.81 亿元（原25-26 年预测值为32.11 亿/42.88 亿元），EPS 分别为1.62 元/2.09 元/2.80 元，维持“买入”评级。


　　风险提示：机柜上电进度不及预期风险；市场需求不及预期风险；市场竞争加剧风险；单一大客户依赖风险；研报信息更新不及时风险等。

□.陈.宁.玉./.杨.雷    .中.泰.证.券.股.份.有.限.公.司