我爱我家(000560)：盈利能力提升 三大业务均向好

核心观点


　　2025 年上半年公司实现营业收入56.6 亿元，同比降低2.7%；实现归属于母公司所有者的净利润3840.0 万元，同比增长30.8%。


　　期内公司归母净利润增速大于营收增速主因：1、公司二手房买卖业务所深耕的城市如北京、上海、杭州等二手房成交量呈现较好的复苏趋势，毛利率较上年同期提升1.2 个百分点至9.9%；2、成本管控得力，期间费用较上年同期降低18.3%至7.6 亿元。期内公司经纪业务规模与效益齐升，头部城市市占率持续提升；房屋资管业务在管房源超30 万套，出租率高达95%以上；新房业务保持高速增长。


　　事件


　　2025 年上半年公司实现营业收入56.6 亿元，同比降低2.7%；实现归属于母公司所有者的净利润3840.0 万元，同比增长30.8%。


　　简评


　　盈利能力提升，成本管控得力。2025 年上半年公司实现营业收入56.6 亿元，同比降低2.7%；实现归属于母公司所有者的净利润3840.0 万元，同比增长30.8%。期内公司归母净利润增速大于营收增速主因：1、公司二手房买卖业务所深耕的城市如北京、上海、杭州等二手房成交量呈现较好的复苏趋势，毛利率较上年同期提升1.2 个百分点至9.9%；2、成本管控得力，期间费用较上年同期降低18.3%至7.6 亿元。


　　经纪业务规模与效益齐升，头部城市市占率持续提升。2025 年上半年公司经纪业务实现收入20.3 亿元，同比增长13.6%，实现毛利率22.8%，较上年同期提高了0.1 个百分点。期内公司经纪业务实现GTV 约1108 亿元，同比增长10.5%。公司业务持续聚焦在北京、上海、杭州、南京、苏州等核心城市，国内运营门店总量约2626 家，其中直营门店2125 家，加盟门店501 家，经纪人总数约3.1 万余人。深耕核心城市的战略收获成效，其中上海地区市占率实现连续三年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。此外，2025 年公司经纪业务的平均佣金率水平与去年同期相比小幅上升，主要受整体二手房买卖市场在上半年的回暖带动以及成交结构的优化。


　　房屋资管业务在管房源超30 万套，出租率高达95%以上。2025上半年公司的房屋资产管理业务实现营业收入27.0 亿元，同比下降17.4%。GTV 约86.2 亿元，同比增长0.2%，毛利率为-5.4%，（上年同期为-5.2%），主要原因是基于新的租赁准则，部分房　　源的收益确认至 “资产处置收益”科目之中所致，若调整回该部分收益，2025 上半年公司资产管理业务经调整的毛利率约为11.8 %。“相寓”品牌在管房源规模达到31.9 万套，较上年同期提升了8.9%。报告期内平均出房天数为8.8 天，资产管理业务的出租率为95.2%，运营效率继续保持在行业较高水平。


　　新房业务保持高速增长，风险控制得力。2025 上半年公司的新房业务实现收入1.8 亿元，同比增长24.3%，毛利率约为13.4%，较上年同期提高0.1 个百分点。新房业务实现GTV 约为183 亿元，同比增长32.6%。公司新房业务在“控风险、保质量、增效率”作为整体经营原则的战略前提下，新房应收账款的总体规模实现了大幅下降，风险得到有效控制。2025 上半年公司商业租赁及服务业务实现收入4.4 亿元，同比增长2.2%。


　　下调盈利预测，维持买入评级。我们下调2025-2027 年公司的EPS 至0.07/0.09/0.12（原预测为0.09/0.12/0.16）元，看好公司具备良好成长性、稀缺性及公司治理向好等因素，维持买入评级。


　　风险分析


　　1、二手房市场成交不及预期。经纪业务、资管业务受益于市场整体热度与宽松性政策，公司二手房市场整体成交量提升的同时在核心城市的市占率也处于上升状态，如果政策风向发生变化，消费信心恢复不足，居住交易市场的恢复速度和效果可能 不及预期，存在导致公司业务发展受影响的风险。从敏感性分析来看，若乐观预计二手房市场GTV 未来3 年增速保持在5%，考虑到公司仍然具备头部优势，则公司营收增速将超预期达到10%左右，考虑到二手房中介业务具备规模效应，叠加公司利润低基数及期间费用降低，归母净利增速有望达到60%以上；中性假设二手房市场GTV 未来3 年增速为1%，预计营收和利润增速分别为6.2%和40%，悲观二手房市场GTV 为-5%增速假设下，预计营收和利润增速分别为0%和20%。


　　2、商誉减值风险。公司品牌“相寓”业务在行业内具有较高的知名度和美誉度，公司商誉规模44.6 亿，如若出现服务质量问题、客户投诉等事件，可能导致品牌声誉受损，进而影响公司的市场份额和盈利能力。一旦未来公司无法保持稳定的盈利，这一庞大的商誉规模或将对公司财务状况构成潜在压力。


　　3、数字化转型受阻风险。数字化转型升级是公司持续推进的核心战略，公司在数字技术、智能技术的行业应用研发方面已经处于行业领先水平，进一步的创新探索具有更高的技术挑战，存在因研发进度不及预期或产品验证失败而导致数字化升级受阻的风险。

□.竺.劲./.黄.啸.天    .中.信.建.投.证.券.股.份.有.限.公.司