我爱我家(000560)：住房交易业务收入增加 上半年归母净利润同比+31%

公司经营稳健，归母净利润同比+31%。2025H1，公司实现住房交易总额1375亿元，同比+10%；实现营业收入57 亿元，同比-3%。分业务结构看，2025H1，公司经纪业务、新房业务和资产管理业务的GTV 占比分别为81%、13%和6%，收入占比分别为36%、8%和48%，占比差异较大，主要因为货币化率分别为1.8%、2.6%、31%。2025H1，公司实现归母净利润3840 万元，同比+31%；归母净利率为0.7%，同比提升0.2pct；毛利率9.9%，同比提升1.2pct；销售费率5.4%，同比增加0.7pct；管理费率8.0%，同比降低1.6%。


　　住房交易业务作为公司业绩基石，收入增加且盈利水平改善。2025H1，公司经纪业务、新房业务交易总额分别为1108 亿元、183 亿元，同比分别为+10%、+33%；营业收入分别为20 亿元、5 亿元，同比分别为+14%、+24%；毛利率分别为23%、13%，均同比小幅改善；住房交易业务合计贡献公司收入的44%、毛利润的94%。截至2025H1 末，公司运营门店2626 家，其中直营店占比81%，经纪人数3.1 万。公司聚焦核心城市，布局规模趋于稳定，后续经营将持续改善，上海地区市占率实现连续三年提升，在北京和杭州等地区市占率继续在头部保持稳定。


　　资产管理业务稳步发展，运营效率保持良好。2025H1，公司资产管理业务收入27 亿元，同比-17%，主要因为公司推出的新产品“相寓优选”采用净额法确认收入；毛利率为负，主要是自2021 年度开始执行新的租赁准则，公司将部分房源的租金收益确认至“资产处置收益”科目，若调整回该部分收益，资产管理业务2025H1 的实际毛利率为14.1%，同比提升2.2pct。截至2025H1 末，相寓在管房源31.9 万套，同比+9%，持续稳定增长。2025H1，公司平均出房天数为8.8 天，同比缩短0.7 天，出租率为95.2%，继续保持在行业较高水平。


　　投资建议：综合考虑地产行业基本面转弱对公司主营业务的影响，我们下调此前的盈利预测，预计公司2025-2026 年的收入分别为132/138 亿元（原值137/146 亿元），归母净利润分别为2.3/2.7 亿元（原值3.0/3.8 亿元），对应每股收益分别为0.10/0.11 元，对应当前股价PE 分别为32/27 倍，维持“优于大市”评级。


　　风险提示：经济增速放缓、房地产市场量价持续下行；公司住房交易的佣金费率下降、市占率提升不及预期；公司资产管理业务运营效率下降等。

□.任.鹤./.王.粤.雷./.王.静    .国.信.证.券.股.份.有.限.公.司