中新集团(601512)：科技重估助力产投业务形成增长极

中新集团发布三季报：Q3 实现营收4.97 亿元（yoy+4.81%，qoq-60.11%），归母净利2.39 亿元（yoy+115.46%，qoq-28.33%）。2025 年Q1-Q3 实现营收26.01 亿元（yoy+30.98%），归母净利8.30 亿元（yoy+23.46%），扣非净利7.74 亿元（yoy+17.96%）。得益于三季度科技板块估值提升带来的产业投资业务板块收益，Q3 净利显著增长。公司土储充沛，财务稳健，科技产投业务有望继续增厚未来收益，中长期具备发展弹性，维持“买入”评级。


　　受益于土地开发业务增长以及科技板块估值提升，营收利润双增年初至报告期末，公司营业收入达 26.01 亿元，同比增长 30.98%，动力主要来自于行业修复以及区位优势：上半年土地市场景气度有所修复，土地开发业务增长推动营收增长，Q3 虽然市场热度有所转淡，但凭借区位优势，公司收入同比依然保持个位数增长。净利增速较H1 显著提升，主要因为Q3 科技板块性行情带来产业基金投资价值重估，推动公允价值变动损益同比+249%至2.34 亿元，同时投资收益同比+23.1%至2.46 亿元。展望全年，去年归母净利因受资产减值影响形成低基数，我们预计全年净利同比增速有望在Q3 基础上进一步扩大。


　　招投联动步入收获期，产业投资成为重要增长极产业投资作为公司“一体两翼”发展战略中的重要一翼，随着科技板块的估值中枢上移，也迎来收获期。报告期内，产投业务为公司贡献公允价值变动损益及投资收益合计4.8 亿。今年以来公司重点发力于招投联动，发挥平台优势。截至2025H1 末，公司已累计认缴参投基金52 支，金额约44 亿，基金所投项目中国家级科技创新项目超300 个，上市和已过会项目34 个；累计直投项目42 个，合计投资金额5.98 亿元，产业投资的布局叠加产城融合优势有望助力公司充分受益于科技产业的估值提升。


　　经营现金流净额增长，科创属性以及区中园业务强化融资优势公司现金流充沛，经营活动产生的现金流量净额为9.11 亿元，同比增长42.83%，主要是本期园区开发及税费支付比上年同期减少所致。同时，区中园的稳健发展不仅为公司提供稳定现金流，首单区中园类REITs 的发行意味着已顺利达成与资本市场的对接，实现投管退的业务闭环。此外，科创属性以及国企背景为公司进一步夯实公司融资优势：7 月公司成功发行10亿元科技创新公司债券，利率仅1.75%，这也为持续的多业务布局奠定基础。


　　盈利预测与估值


　　由于科技板块估值提升带来公允价值变动损益以及土地出让收入超我们预期，我们上调公司25-27 年归母净利润至8.91/9.96/10.79 亿元（上调幅度29.05%/32.65%/31.74%），对应EPS 为0.59/0.66/0.72 元。可比公司25年Wind 一致预期PE 均值为19.9 倍，给予公司25 年19.9 倍PE，目标价为11.72 元（前值10.03 元，对应21.8 倍2025 年PE）。


　　风险提示：土地市场下行；长三角经济下行；科技板块估值波动风险。

□.刘.璐./.陈.慎    .华.泰.证.券.股.份.有.限.公.司