特发服务(300917)：高端园区IFM细分领跑 多业态服务稳健增长

国企背景筑根基，财务稳健抗风险：公司为背靠特发集团的国企，深耕行业30 余年，形成“综合物业管理服务为核心，政务服务及增值服务协同并进”的业务格局。2025 年上半年总营收13.93 亿元，同比+3.59%，其中政务/增值服务营收分别同比+13.55%/+6.16%，多元结构缓冲行业波动。


　　IFM 龙头地位稳固，多元业态打开增长空间：2025 年上半年综合物业管理服务营收11.71 亿元，同比+2.28%。公司的IFM 业务聚焦高端园区等场景，稳居细分赛道龙头，深度绑定华为（合作25 余年）、阿里等头部客户，1H2025 顺利续签多个互联网总部园区项目。多元业态持续拓展，公共物业服务中标深圳规模最大三甲医院；文旅服务落地深圳小梅沙海洋世界等标杆项目；2024 年收购成都交子融汇切入金融物业赛道，强化区域布局。


　　政务服务稳健增长，数智化赋能服务领先：2025 年上半年政务服务营收1.41 亿元，业务覆盖20+核心城市，从政务配套延伸至政府办公楼运维。合规管理体系及标准化服务流程筑牢竞争壁垒，数智化转型成效显著，公司自主研发智慧物业平台，AI 虚拟数字人、智能清洁机器人等已投入运营。公司服务质量行业领先，中指院《2024 中国物业服务满意度研究报告》数据显示，2024 年公司客户满意度95.6 分（行业均值73.1 分）。


　　投资建议：公司作为园区IFM 细分赛道领军者，核心业务的客户粘性与场景壁垒深厚，政务、医疗、金融等新赛道突破持续打开增长空间，数智化赋能与稳健财务进一步增强抗周期能力。我们预计公司2025-2027 年归母净利润分别为1.23、1.23、1.28 亿元。首次覆盖，给予“增持”评级。


　　风险提示：物业服务市场竞争加剧；收缴节奏存在不确定性；股东减持风险

□.房.诚.琦./.何.裕.佳./.陈.思.宇    .财.通.证.券.股.份.有.限.公.司