保利发展(600048)：维持行业领先地位 不断优化债务结构

本报告导读：


　　2026 年上半年公司销售规模行业第一，核心城市贡献度高。同时，优化债务结构，融资成本持续下行；扩大资产经营规模，强化物管第三方拓展，维持“增持”评级。


　　投资要点：


　　投资建议。2 026年上半年，公司实现营业收入 1028.6 亿元，同比下降11.98%（合并范围内房地产项目结转规模下降）；归母净利润19.59亿元，同比下降40.84%。我们预计26 年EPS 为0.15 元和BPS 为16.12 元，给予0.6 倍PB，目标价9.67 元，维持“增持”评级。


　　销售规模行业第一，核心市场贡献度高。2026 年上半年，公司实现销售签约金额1351.06 亿元，签约面积631.94 万平，其中销售金额同比减少6.93%，表现优于行业水平，销售金额保持行业第一，销售权益比84%，报告期内公司回笼资金1110 亿元。公司持续坚持城市深耕策略，核心城市销售贡献达95%，连续第四年保持90%左右的高位水平。从结构上看，公司上半年一线、二线城市分别占比42%、44%。从项目上看，公司上半年单盘销售超30 亿元共5 个，金额合计210 亿元。


　　聚焦核心城市，土地投资强度有所回落。2026 年上半年，公司拓展项目21 个，拓展计容面积166 万平，拓展金额384 亿元，拓展金额权益比为98%。同期，公司在一、二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%，其中战略性进入深圳市，四个一线城市拓展金额占比66%，前五大城市（北上广深杭）拓展金额占比82%。


　　优化债务结构，融资成本持续下行；扩大资产经营规模，强化物管第三方拓展。2026 年上半年，公司资产负债率较年初下降0.45 个百分点至71.79%，连续第六年下降，公司货币资金余额1338 亿元，较去年末上升109 亿元，占总资产比例为11.48%。同期，公司经营活动现金流量净额245.52 亿元，连续第九年保持为正。同期，公司有息负债余额3325 亿元，较年初减少86 亿元。同时，公司债务期限结构持续优化，3 年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3 年以上有息负债占比67%。融资成本持续下降，年内新增有息负债平均成本同比下降27BP 至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP 至2.61%。不动产经营方面，公司经营资产规模稳步提升。


　　2026 年上半年，公司商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668 万平，新开业46 万平。不动产服务方面，保利物业实现营业收入88.3 亿元，实现归母净利润9.33 亿元，其中，第三方项目物业管理收入32.9 亿元，同比增长18.4%。


　　风险提示。1）销售和结算不及预期；2）行业面临下行风险。

□.涂.力.磊./.谢.皓.宇./.谢.盐    .国.泰.海.通.证.券.股.份.有.限.公.司