|
| 世联行(002285)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
三、主营业务分析
（一）概述
1、公司主营业务概述
上半年，我国宏观经济在复杂多变的外部环境下展现出较强韧性，运行总体平稳，以高端制造、数字经济为代表的新
动能为经济高质量发展提供了有力支撑。在此宏观背景下，房地产市场整体延续筑底态势，结构性分化特征显著，二手房市场活跃度整体优于新房，个别核心城市在政策优化及优质供给带动下率先释放企稳信号，但全国房地产开发投资仍保持低位运行，行业供需格局仍处于深度调整期。商办市场面临需求偏弱的压力，部分城市写字楼租金延续下行态势，空置率承压；以 TMT（科技、媒体和通信）、人工智能及专业服务业为代表的新兴产业持续释放结构性租赁需求，带动核心城市高品质资产展现出较强韧性。报告期内，公司保持战略定力，坚决贯彻“范式转换、创新转型”的方针，以“扭亏为盈”为第一要务，持续推进减亏扭亏、降本增效、组织优化和业务创新转型。在产品端，紧贴客户需求与核心痛点，不断打磨和升级迭代产品；在运营端，紧盯低效区域和项目，以科学运营为抓手，全力攻坚减亏扭亏，并稳妥推进低效交易业务地区公司的机制改革，有效激发团队主动转型的内生动力；在流动性管理方面，不断拓宽应收款项清收路径，加速房产等资产变现，保持现金流稳健与低负债率，筑牢安全底线。截至报告期末，公司资产负债率31.44%，较期初降低1.2个百分点，借款余额为100万元；销售商品、提供劳务收到的现金为9.38亿元，占营业收入比例为115.40%，同比增加2.23个百分点；经营活动净现金流量同比由负转正。上半年，受房地产市场整体缩量、行业竞争加剧，以及公司主动实施战略优化调整等多重因素叠加影响，公司实现营业收入 81,280.86万元，同比下降21.37%。实现归属于上市公司股东的净利润为亏损 3,400.60万元，亏损同比增加2,177.63万元。1） 大交易业务根据国家统计局数据，全国新建商品房销售面积和销售额分别为 40,140万平方米和 37,945亿元，同比下降11.6%和13.6%，房地产市场持续深度调整。上半年，大交易业务聚焦“存量新房去库存”，全力扭亏转型，但仍难以完全对冲外部下行压力。报告期内，公司大交易业务实现营业收入39,782.85万元，同比下降32.54%。全面攻坚亏损治理。一是组织瘦身，提效降本。调整大交易业务及部分地区公司负责人，压降管理层级，缩短审批链条。整合总部与深圳区域职能，建立惠州及北方共享财务中心，打通结算、人力、行政等中后台资源，缩减重复岗位，推动管理重心下沉，提升运营人效。二是机制重构，激发活力。重构考核机制，显著提高浮动薪酬比例，将核心团队收益与“利润+现金流”双指标强挂钩。持续推进平台改制，强化各级经营单元责任意识，确立以结果为导向的经营文化，有效激发组织活力。三是以收定支，穿透管控。成立“财经运营中台”，对亏损地区关键财务指标穿透式问询，逐一拆解营收、业务利润率等核心指标，精准定位亏损根本原因。针对单项指标制定改善方案，建立月度跟踪机制，定期复盘减亏进度，明确扭亏时间表，确保每项整改措施形成闭环，实质性推动业绩修复。开发“全链路总包去库存”产品，系统破解旧规产品积压难题。在2025年跑通流量获客模型的基础上，大交易从两个最佳实践项目中提炼核心打法，开发出“全链路总包去库存”服务产品，通过四大环节组合拳，帮助开发商旧规产品销售突围。一是调改升仓，精准诊断库存成因，通过户型调改、精装、全屋智能化等多重价值提升，重塑产品竞争力；二是“造场景”，因地制宜地打造社区配套及沉浸式互动等高吸引力体验场景，将抽象卖点转化为具象生活体验；三是“线上精准获客”，跨区域精准萃取高意向目标客户；四是“强执行闭环”，秒级响应与封闭带看保障高效转化。目前，公司已完成所有地区全链路总包产品轮训，并已全面启动推广和拓展。2）大资管业务
2026年，公司深入推进大资管业务服务产品化，在组织架构与运营机制等层面初步构建起标准化、可复制的多层次产品体系。拓展方面，坚定执行区域聚焦战略，重点片区项目密度优势持续强化；运营方面，通过科学运营与精细化管理，亏损项目数量大幅减少，业务整体盈利能力持续改善。报告期内，因物业及综合设施管理业务部分项目到期未能成功续约，以及公司主动清退低效项目等影响，公司大资管业务实现营业收入37,999.77万元，同比下降3.07%。物业及综合设施管理物业及综合设施管理包括招运管一体化和IFM。上半年，招运管一体化在服务产品化方面推出两大产品包，强化招商去化和运营稳商能力。面向政府及国有平台公司，推出“产业招商运营”产品包，紧扣政企合作中产业用地开发市场化招商运营需求，有效解决其产业导入、产业分析及上下游资源链接等核心诉求；面向民营企业客户，迭代升级至“招运管 3.0”版本，在基础招商和运营管理服务上，构建涵盖政策辅导、产业链接等的“运营矩阵”，赋能入驻企业，进一步夯实“安商稳商”服务底座。拓展方面，深圳地区坚定执行“聚焦”战略，龙华坂田片区取得重大突破，自2023年布局以来项目数量从零增至 6个，成功中标“创兴云天”租售项目，形成显著片区密度优势。目前，深圳标杆项目出租率稳定保持片区较高水平，交付品质获客户高度认可，片区影响力快速提升。广州地区采用“本土资源+专业体系”双向赋能的陪伴式服务模式，与黄埔区国企平台达成深度合作，通过输出专业的招运管服务体系，为其旗下多个产业园区及商办楼宇提供定制化服务。在运营方面，深圳地区充分利用片区项目密度优势，通过资源复用与集约化管理，有效降低单项目边际成本；福州地区积极探索“节能+增值”模式，一方面通过节能运行、节能改造等措施降低项目运营成本；另一方面盘活公共空间资源，拓展增值服务，开辟项目创收新增长点。IFM确立“科技企业可持续 IFM服务领跑者”的战略定位，持续推进“3+1”场景布局（科技职场、IDC、科技制造+政务服务）。IDC物业及基础设施服务作为基本盘之一，产品体系全面升级，收入实现高速增长。科技制造领域，以老客户为支点，持续挖掘存量客户新需求。上半年成功落地崇达大湾区工厂 IFM、兴森科技新场景服务、技诺智能新专项单品服务等。科技职场领域，面对日趋激烈的市场竞争，公司策略回归优质项目导向，对毛利率测算不及预期的项目主动放弃，以保障业务质量与盈利能力。政务服务方面，横琴地区持续迭代优化服务产品和能力。运营方面，通过科学运营、以收定支，D类项目亏损面大幅收窄。此外，公司将部分 ESG标准融入 IFM服务体系，助力出海企业完成国际合规认证。北京世联安信行顺利通过ISO41001设施管理体系认证，专业服务能力进一步夯实。截至报告期末，物业及综合设施管理业务实际在管全委托项目 107个，同比增加 19个；在管理项目实际收费面积1,012万平方米，同比减少43万平方米。公寓运营业务公寓运营业务确立“人才公寓细分市场领跑者”的战略定位，持续深耕并聚焦中高端政府人才公寓及科技型企业人才公寓细分领域。上半年，公寓运营业务实现收入 3,795.77万元，同比增长16.88%，毛利率提升至 6.58%，经营质量持续改善。公寓业务践行“科学运营、颗粒归仓”，大部分存量运营项目在报告期实现盈利。某头部科技企业自用公寓实现高质量运营交付，助力客户降本增效。公司基于该项目的服务经验，创新迭代"面客一体化"运营模式，统一服务触点、流程与标准，构建"一个入口、一个标准、一个闭环"的对客服务体系，形成可复制的科技企业公寓服务范式。在招租拓展方面，公司减少对传统付费渠道依赖，宁波北寓小院、佛山德邻里等项目依托非付费渠道为主的媒体矩阵获客，营销费用大幅压降，项目开业后短期内出租率即快速爬升至高位水平，实现低成本高效去化。截至报告期末，除定向配租项目外，红璞人才公寓整体出租率为85%，运营管理房间数量13,996套，同比增加3,571套；“悠租云”系统输出管理房间数量113,294间，同比增加19,243间。得益于上年同期项目优化减亏，叠加部分去年新拓项目开始交付运营，以及部分项目由去年初期的爬坡阶段过渡至稳定运营带来的增量收入，公寓运营业务毛利率同比提升1.26个百分点。注：以上各年半年度数据均未经审计。本报告期公司实现营业收入 81,280.86万元，同比下降21.37%；归属于上市公司股东的净利润-3,400.60万元，同比下降178.06%。主要原因是：1）本报告期公司大交易服务收入同比下降32.54%， 业务毛利相应减少，影响本期利润；2）公司持续推进业务整合与组织人员优化，本报告期公司辞退补偿费用同比增加1,559.65万元。本报告期公司经营活动产生的现金流量净额1,084.97万元，同比增加6,985.25万元，主要是因为本报告期公司支付期初经营性应付款项同比减少。
（二）营业收入
1、主营业务收入按业务板块划分
业务板块2026年1-6月 2025年1-6月 增长率
说明：从2025年年度报告起调整大交易、大资管两大板块的业务范围，同时调整同期相关数据。大交易业务包括案场代理业务（原综合营销业务）、分销业务（原互联网+业务）和营销顾问业务（包含原咨询顾问业务）；大资管业务包括物业及综合设施管理业务（包含原招商业务）和公寓运营业务（原公寓酒店管理业务）；金融服务和原招商及空间运营中除招商、公寓酒店管理业务外的其他业务都归为非主要的其他服务业务，公司不单独进行分析列报。
（1）大交易业务
大交易业务主要包括案场代理业务、分销业务和营销顾问业务。
1）案场代理业务
项目2026年1-6月2025年1-6月 增长率
注：案场代理收费平均费率=案场代理业务收入/已结算销售额。本报告期公司案场代理业务实现收入 15,235.69万元，同比下降35.56%。本报告期案场代理平均费率比上年同期上升了0.01个百分点，我们认为这是代理费率的正常波动。2）分销业务项目2026年1-6月2025年1-6月在执行项目数（个） 447 840本报告期公司分销业务实现收入 20,296.38万元，同比下降36.51%；截至本报告期末，账面尚有未结转的预收款金额680.90万元，这部分预收款将根据合同的约定结转为公司的收入或退还给未购房的客户。3）营销顾问业务公司营销顾问业务，本报告期实现收入4,250.78万元，同比增长26.51%。
（2）大资管业务
大资管业务主要包括物业及综合设施管理业务和公寓运营业务。
1）物业及综合设施管理业务
项目2026年1-6月2025年1-6月
新签约的全委托物业管理项目个数 7 20实际在管全委托项目个数 107 88在管理项目实际收费面积（万平方米） 1,012 1,055业务收入（不含招商服务，万元） 33,529.15 34,479.48截至本报告期末，实际在管全委托项目107个，较上年同期净增加19个，面积净减少约 43万平方米；本报告期公司物业及综合设施管理业务（含招商）实现收入34,204.00万元，同比下降4.87%。2）公寓运营业务公寓运营业务以托管运营社区型公寓为主，以“世联红璞人才公寓”品牌为核心，聚焦中高端政府人才公寓及科技型企业人才公寓细分领域。截至本报告期末，公司公寓运营管理房间数量约 13,996套，本报告期公司公寓运营业务实现收入3,795.77万元，同比增长16.88%。区域2026年1-6月 2025年1-6月 增长率本报告期，华南区域、山东区域主要因为区域交易业务收入减少，营业收入同比下降17.75%和 5.91%；华东区域、华北区域、华中及西南区域主要受区域交易业务和物业及综合设施管理业务收入减 少，收入同比下降27.21%、20.53%和 44.99%。
（三）营业成本
1、总体情况
本报告期，营业成本减少18,360.01万元，同比下降19.38%，主要原因是：1）本报告期公司分销业务收入同比下降36.51%，成本同比减少10,825.89万元，主要是支付第三方的渠道转介费用相应减少；2）本报告期公司案场代理业
务收入同比下降35.56%，成本同比减少6,879.75万元，主要是固定工资社保、业务提成及奖金相应减少；3）本报告期公司其他服务业务收入同比下降55.15%，成本同比减少1,093.70万元，主要是支付的项目运营服务咨询费、租赁费用及摊销费用相应减少。
2、毛利分析
公司各项主营业务的毛利情况如下：
产品类型2026年1-6月 2025年1-6月 毛利增长率 毛利率变动注:毛利=收入-成本；同期对比数据已按公司最新的业务划分做了相应的调整。本报告期主营业务实现毛利5,772.41万元，毛利率同比下降0.69个百分点；各项业务毛利具体情况如下： 1）案场代理业务实现毛利 1,878.16万元，同比减少 44.88%，毛利率同比下降了 2.08个百分点，主要是因为本报告期公司案场代理业务收入同比减少35.56%，同时受固薪社保、运营费用等固定性成本影响，毛利率同比下降。2）分销业务实现毛利 451.59万元，同比减少 65.15%，毛利率同比下降了 1.83个百分点，主要是因为本报告期公司分销业务收入同比减少36.51%，同时受固薪、社保等固定性成本影响，毛利率同比下降。3）营销顾问业务实现毛利 103.92万元，同比增长1.36%，毛利率同比下降了 0.61个百分点，主要是因为本报告期公司营销顾问业务收入同比增长26.51%，同时支付第三方的营销服务等费用相应增加，致使毛利率同比下降。4）物业及综合设施管理业务实现毛利2,912.80万元，同比减少3.85%，毛利率同比上升了0.09个百分点，主要是因为本报告期公司物业及综合设施管理业务收入同比减少 4.87%，同时公司采取优化人员结构、强化采购管理等措施增效降本，毛利率略有上升。5）公寓运营业务毛利为 249.62万元，同比增加 44.51%，毛利率同比上升了 1.26个百分点，主要得益于上年同期项目优化减亏，叠加部分去年新拓项目开始交付运营，以及部分项目由去年初期的爬坡阶段过渡至稳定运营带来的增量收入，使得毛利率同比上升。入减少。营业成本 763,898,616.92 947,498,670.24 -19.38% 主要是大交易业务收入减少，固定工资社保、业务提成及奖金和第三方渠道服务费用相应减少。管理费用 77,934,290.13 70,187,312.95 11.04% 主要是辞退补偿增加财务费用 -12,276,618.14 -12,245,244.20 0.26%所得税费用 10,542,688.78 29,756,930.36 -64.57% 按会计政策转回递延所得税费用减少经营活动产生的现金流量净额 10,849,705.10 -59,002,771.47 118.39% 主要公司支付期初经营性应付款项同比减少。投资活动产生的现金流量净额 -177,912,259.97 -19,651,083.71 -805.36% 1）银行大额存单购入与收回净流出同比增加12,911万元；2）上期收回金融资产投资款3,380万元，本期无。筹资活动产生的现金流量净额 -7,340,318.28 -32,565,015.94 77.46% 1）银行借款融资净流出同比减少2,100万元；2）公司支付给少数股东股利同比减少482.88万元。现金及现金等价物净增加额 -174,470,648.18 -111,283,798.41 -56.78% 详见上述投资活动、筹资活动变动说明。税金及附加 5,185,765.66 9,645,987.03 -46.24% 主要是处置房产缴纳土地增值税减少。其他收益 2,061,971.93 3,224,417.58 -36.05% 收到政府补助同比减少。投资收益（损失以“－”号填列） 632,139.42 11,828,371.85 -94.66% 转让子公司股权确认投资收益同比减少。信用减值损失（损失以“-”号填列） 15,921,245.21 -8,380,071.48 289.99% 主要应收账款抵房按会计政策转回计提坏账准备增加。资产减值损失（损失以“-”号填列） -14,075,584.52 419,484.49 -3,455.45% 增加主要是新增抵债房产按会计政策确认减值损失。资产处置收益（损失以“-”号填列） -503,268.54 823,355.97 -161.12% 租赁合同提前终止确认处置收益减少。少数股东损益 2,257,069.06 5,181,513.69 -56.44% 北京安信行、世联科创等非全资子公司利润同比减少。公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□适用 不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据 □适用 不适用
四、非主营业务分析
□适用 不适用
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
减少，陆续收回存量款项一年内到期的非加长期应收款 0.00% 412,915.63 0.01% -0.01% 陆续到期结算已收回一年内到期的非延负债减少
2、主要境外资产情况
□适用 不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
适用 □不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
1）期末本集团在银行存入保函保证金2,609,532.55元、冻结诉讼保证金4,795,673.95元及共管账户余额16,315,330.88元，货币资金合计23,720,537.38元。
2）期末本集团投资性房地产中部分房产未办妥产权证书，其原值24,958,223.37元、净值16,265,199.86元。
3）期末本集团固定资产中部分房产未办妥产权证书，其原值360,000.00元、净值241,540.12元。
六、投资状况分析
1、总体情况
适用 □不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 不适用
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在证券投资。
（2） 衍生品投资情况
□适用 不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 不适用
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
□适用 不适用
八、主要控股参股公司分析
适用 □不适用
四川世联行新业房地产咨询有限公司(以下简称“四川世联新业”) 投资设立 本公司间接持有四川世联新业100%的股权，本报告期，四川世联新业尚未正式运营。世联行（厦门）商业管理有限公司(以下简称“厦门商管”) 投资设立 本公司间接持有厦门商管51%的股权，本报告期，厦门商管实现营业收入8.04万元，净利润0.34万元云南世联同行房地产营销策划有限公司(以下简称“云南世联同行”) 投资设立 本公司间接持有云南世联同行51%的股权，本报告期，云南世联同行实现营业收入94.84万元，净利润7.95万元世联行（长春）不动产咨询有限公司(以下简称“长春世联行”) 投资设立 本公司间接持有长春世联行51%的股权，本报告期，长春世联行实现营业收入39.32万元，亏损14.15万元。北京世联云数智科技有限公司(以下简称“北京云数智”) 投资设立 本公司间接持有北京云数智51%的股权，本报告期，北京云数智实现营业收入0.13万元，亏损5.45万元。福州仓山世联福杉物业管理有限公司(以下简称“福州世联福杉”) 股权处置 本公司对外出让间接持有的福州世联福杉51%的股权，本报告期，福州世联福杉实现营业收入212.45万元，净利润28.19万元。深圳世联惠普商业保理有限公司(以下简称“世联惠普”) 工商注销 注销前本公司直接持有世联惠普100%的股权，本报告期，世联惠普无营业收入，净利润0.08万元。三亚世联房地产顾问有限公司(以下简称“三亚世联”) 工商注销 注销前本公司直接持有三亚世联100%的股权，本报告期，三亚世联无营业收入，亏损0.42万元。唐山世联行房地产经纪有限公司(以下简称“唐山世联”) 工商注销 注销前本公司直接持有唐山世联100%的股权，本报告期，唐山世联无营业收入。成都世联兴业房地产顾问有限公司(以下简称“成都世联”) 工商注销 注销前本公司直接持有成都世联100%的股权，本报告期，成都世联无营业收入。石家庄善居房地产经纪有限公司(以下简称“石家庄善居”) 工商注销 注销前本公司间接持有石家庄善居100%的股权，本报告期，石家庄善居无营业收入，亏损1.95万元。昆山善业兴居商务信息咨询有限公司(以下简称“昆山善居”) 工商注销 注销前本公司间接持有昆山善居100%的股权，本报告期，昆山善居无营业收入。天津善居电子商务有限公司(以下简称“天津善居”) 工商注销 注销前本公司间接持有天津善居100%的股权，本报告期，天津善居无营业收入。太原善居电子商务有限公司(以下简称“太原善居”) 工商注销 注销前本公司间接持有太原善居100%的股权，本报告期，太原善居无营业收入，净利润0.09万元。广州市小样信息科技服务有限公司(以下简称“广州小样科技”) 工商注销 注销前本公司间接持有广州小样科技41%的股权，本报告期，广州小样科技无营业收入，亏损88.39万元。中山市小样信息科技服务有限公司(以下简称“中山小样”) 工商注销 注销前本公司间接持有中山小样41%的股权，本报告期，中山小样无营业收入，亏损3.57万元。深圳世联合居物业管理有限公司(以下 工商注销 注销前本公司间接持有深圳世联合居51%的股权，本报告简称“深圳世联合居”) 期，深圳世联合居无营业收入。惠东红璞富力湾公寓管理有限公司(以下简称“红璞富力湾”) 工商注销 注销前本公司间接持有红璞富力湾100%的股权，本报告期，红璞富力湾无营业收入。成都市红璞凯睿酒店管理有限公司(以下简称“成都红璞凯睿”) 工商注销 注销前本公司间接持有成都红璞凯睿100%的股权，本报告期，成都红璞凯睿无营业收入。惠州红璞都市公寓管理有限公司(以下简称“惠州红璞都市”) 工商注销 注销前本公司间接持有惠州红璞都市100%的股权，本报告期，惠州红璞都市无营业收入。珠海世联集金商务管理有限公司(以下简称“珠海集金”) 工商注销 注销前本公司间接持有珠海集金100%的股权，本报告期，珠海集金无营业收入。中山世联松塔装饰有限公司(以下简称“中山松塔”) 工商注销 注销前本公司间接持有中山松塔100%的股权，本报告期，中山松塔无营业收入，净利润8.37万元。三明市立丹行房地产营销策划有限公司(以下简称“三明立丹行”) 工商注销 注销前本公司间接持有三明立丹行75%的股权，本报告期，三明立丹行无营业收入，净利润0.02万元。主要控股参股公司情况说明1）本公司之全资子公司先锋居善负责公司分销业务的运营，本报告期公司营业收入同比下降38.77%。2）本公司之控股子公司山东世联，主要经营房地产中介服务，本报告期公司营业收入同比下降29.21%。3）本公司之控股子公司北京安信行，主要经营物业管理服务，本报告期营业收入同比下降10.59%。4）本公司之全资子公司横琴世联资管，主要经营物业管理服务，本报告期公司营业收入同比增长16.46%。5）本公司之全资子公司珠海红璞，主要经营公寓运营管理服务，本报告期公司营业收入同比增长14.81%。
九、公司控制的结构化主体情况
□适用 不适用
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
□是 否
公司是否披露了估值提升计划。
□是 否
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 否
|
|