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| 新黄浦(600638)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业总收入41,291.19万元，其中营业收入26,672.75万元，实现净利润20,970.32万元，归属于母公司股东的净利润21,183.78万元，归属于母公司股东扣除非经常性损益后的净利润-710.47万元。
现阶段，国家支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型，促进房地产市场平稳健康可持续发展，实现良性循环。公司始终牢牢把握国家政策导向和行业发展规律，主动融入城市更新的时代机遇，不断强化经营管理与降本增效，提升业务拓展与创新能力，优化资金使用效率，加速推进战略转型，加强企业文化和人力资源建设，进一步巩固了高质量可持续发展的坚实基础。
报告期内，公司归母净利润同比增长，主要系发行太保资产—新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划形成投资收益；扣除非经常性损益后的净利润同比下降，主要系公司处于战略转型期，房产结转收入减少。公司坚持稳健经营和现金流安全，围绕“轻重并举”推进战略转型：一方面加强存量项目销售去化、商业办公招商运营和工程建设管理，努力稳定基本盘；另一方面加快租赁住房品牌化运营、资产证券化、轻资产管理输出和金融业务协同发展，持续优化资产结构和收入结构。公司各项经营活动总体平稳，重点工作有序推进。
（一）租赁住房与资产证券化：轻重并举取得实质突破
公司旗下“新黄浦·筑梦城”租赁住房品牌继续围绕上海新市民、青年人才居住需求，推进产品、服务和运营体系优化。报告期内，公司在营租赁住房项目整体保持较好运营水平，吴泾、梅陇项目期末出租率均处于较高水平。公司通过标准化产品设计、数字化管理平台、智慧安防系统、社群运营和人才服务配套，持续提升租赁住房项目的客户黏性和运营效率。同时，公司稳步推进轻资产管理输出，将重资产项目中形成的产品能力、运营标准和服务体系向外部项目复制，进一步拓展品牌影响力和管理收入来源。
资产证券化方面，公司以闵行区梅陇镇MHPO-0306单元02-03A-01a地块租赁住房项目为底层资产，成功发行“太保资产—新黄浦筑梦城保租房持有型不动产资产支持专项计划”。该专项计划于2026年2月13日正式设立，发行规模11.942亿元，并于2026年2月24日完成底层资产所属项目公司交割。
本次专项计划发行是公司盘活存量租赁住房资产、拓宽不动产融资渠道的重要实践，对报告期投资收益产生积极影响，也初步打通了租赁住房业务“投、融、建、管、退”的全周期闭环，为公司后续提升持有型资产运营效率、探索轻资产发展模式奠定了基础。
（二）商品住宅销售：坚持现金流优先，分类施策推进去化
面对新房市场需求不足、竞品分流加剧及购房者决策周期延长等压力，公司坚持以现金流安全和库存去化为核心，深入项目一线动态研判市场变化，按照“一盘一策”原则优化推盘节奏、价格策略、渠道组合和客户转化机制。
报告期内，公司实现销售金额36,726.76万元，销售面积15,359.17平方米。在行业销售整体承压的背景下，公司将销售回款和存货去化置于更加优先的位置，通过灵活调整营销资源、强化案场执行和加强回款考核，努力保持房地产销售业务基本稳定。
（三）商业办公与园区运营：稳定存量客户，提升运营质效
报告期内，商办租赁市场供需矛盾仍然突出，租户成本控制意识增强，招商竞争持续加剧。
公司下属科技京城管理公司围绕年度经营目标，统筹推进招商运营、客户服务和成本管控，努力稳定出租率和租金收入。
公司依托科技京城品牌、区位和产业载体优势，持续优化租户结构，围绕科技创新企业和专业服务机构完善招商策略。在商办市场整体承压的环境下，公司运营业务展现良好韧性。
（四）工程建设：统筹进度、质量与安全，有序推进项目建设交付
报告期内，公司各在建项目按照年度经营计划有序推进。公司持续强化项目节点管理、工程质量管控和安全生产责任落实，统筹处理工程进度、成本控制和交付品质之间的关系。公司严格履行交付责任，相关项目进度、质量和安全风险总体可控。
（五）金融业务：坚持稳健经营，增强协同支撑能力
报告期内，华闻期货继续坚持稳健合规经营，围绕经纪业务、风险管理、财富管理和数字化转型推进重点工作，客户权益规模、市场份额和盈利能力总体保持稳定。报告期末，华闻期货客户权益规模为125亿元。
公司其他金融子公司围绕投资、保理、私募证券等业务稳健开展经营，持续加强风险识别、合规管理和流动性管理。金融业务与房地产业务在资产管理、资金运作和客户服务等方面的协同基础进一步巩固，为公司多元化经营和利润结构优化提供支撑。
（六）房地产行业经营性信息分析
1、报告期内房地产开发投资情况
2、报告期内房地产销售和结转情况
报告期内，公司共计实现销售金额36,726.76万元，销售面积15,359.17平方米，实现结转收入金额12,390.06万元，结转面积19,191.04平方米，报告期末待结转面积34,591.90平方米。
3、报告期内房地产出租情况
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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