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| 大悦城(000031)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
三、主营业务分析
1、概述
参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。
2、主要财务数据同比变动情况
研发投入 353,207.55 3,039,022.31 -88.38% 受研发进度影响，本期研发投入同比减少经营活动产生的现金流量净额 -214,928,145.76 2,687,072,480.85 -108.00% 主要是销售回款同比减少投资活动产生的现金流量净额 -772,339,962.79 -246,529,241.14 -213.29% 主要是本期支付持有型项目土地款筹资活动产生的现金流量净额 1,189,416,313.46 -5,539,635,035.53 121.47% 主要是本期取得外部借款同比增加现金及现金等价物净增加额 194,204,139.62 -3,108,067,594.69 106.25%
3、公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
4、营业收入构成
（1）营业收入构成
一级土地开发 8,338,857,206.52 68.18% 11,520,358,039.42 75.64% -27.62%
投资物业及相关服务 2,743,392,019.01 22.43% 2,558,369,481.08 16.80% 7.23%酒店经营 533,090,083.78 4.36% 466,139,399.33 3.06% 14.36%管理输出 107,809,170.64 0.88% 129,928,213.96 0.85% -17.02%物业及其他 499,492,748.07 4.08% 509,250,895.53 3.34% -1.92%其他业务 7,199,905.37 0.07% 47,405,956.83 0.31% -84.81%分产品商品房销售及一级土地开发 8,338,857,206.52 68.18% 11,520,358,039.42 75.64% -27.62%投资物业及相关服务 2,743,392,019.01 22.43% 2,558,369,481.08 16.80% 7.23%酒店经营 533,090,083.78 4.36% 466,139,399.33 3.06% 14.36%管理输出 107,809,170.64 0.88% 129,928,213.96 0.85% -17.02%物业及其他 499,492,748.07 4.08% 509,250,895.53 3.34% -1.92%其他业务 7,199,905.37 0.07% 47,405,956.83 0.31% -84.81%分地区北京 2,221,038,378.40 18.16% 1,999,759,126.48 13.13% 11.07%上海 2,376,203,203.27 19.43% 814,662,789.07 5.35% 191.68%深圳 1,468,241,112.93 12.01% 7,233,342,969.50 47.49% -79.70%成都 910,671,934.53 7.45% 820,788,234.20 5.39% 10.95%西安 3,997,110,398.07 32.68% 2,628,651,015.65 17.26% 52.06%杭州 566,592,160.55 4.63% 491,807,074.73 3.23% 15.21%三亚亚龙湾 638,293,863.90 5.22% 1,176,034,639.87 7.72% -45.72%香港 51,690,081.74 0.42% 66,406,136.65 0.44% -22.16%
（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品或地区情况
（3）公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1期按报告期末口径调整后的主营业务数据
三亚
变更口径的理由
2026年6月12日召开的第十二届董事会第二次会议审议通过《关于调整公司组织架构的议案》。
为积极应对市场变化，提高公司管理效率，提高专业化水平，董事会同意对现有组织架构进行调整和优化，同意撤销北方大区公司、华东大区公司、华南大区公司、西南大区公司等4个大区公司，设立北京公司、上海公司、深圳公司、成都公司、杭州公司、西安公司、三亚亚龙湾公司等7个城市公司。
四、非主营业务分析
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
一年内到
期的非流
动资产 355,521,646.00 0.24% 847,174,965.44 0.54% 下降0.3个百分点 主要是一年内到期的关联方借款减少投资性房地产 35,516,307,240.11 23.53% 35,647,489,839.93 22.70% 增加0.83个百分点长期股权投资 13,754,252,839.96 9.11% 13,741,627,379.15 8.75% 增加0.36个百分点其他非流动金融资产 6,235,120.16 0.004% 9,232,670.72 0.006% 基本持平 主要是其他非流动金融资产公允价值变动固定资产 2,837,491,049.51 1.88% 3,017,776,023.53 1.92% 下降0.04个百分点在建工程 20,953,266.19 0.01% 2,987,710.22 0.002% 增加0.01个百分点 主要是建设中粮三亚亚龙湾开发历史展览馆投入成本增加使用权资产 424,993,620.05 0.28% 448,120,827.32 0.29% 下降0.01个百分点长期待摊费用 137,923,805.11 0.09% 105,871,986.13 0.07% 增加0.02个百分点 主要是持有型项目资产改良支出短期借款 3,967,003,122.12 2.63% 2,454,840,928.33 1.56% 增加1.07个百分点 主要是本期新增外部借款衍生金融远期合约全部平仓合同负债 8,597,894,789.91 5.70% 13,950,604,344.46 8.88% 3.18下降个百分点 主要是本期房屋交付结算，合同负债减少其他流动负债 768,297,814.54 0.51% 1,229,362,994.15 0.78% 下降0.27个百分点 主要是待转销项税额减少长期借款 41,296,763,598.97 27.36% 36,874,607,757.83 23.48% 增加3.88个百分点租赁负债 392,139,372.25 0.26% 413,695,241.51 0.26% 基本持平
2、主要境外资产情况
3、以公允价值计量的资产和负债
报告期内公司主要资产计量属性未发生重大变化。
4、截至报告期末的资产权利受限情况
六、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
公司报告期不存在证券投资。
（2）衍生品投资情况
1）报告期内以套期保值为目的的衍生品投资
策、会计核算具体原则，以及与上一报告期相比是否发生重大变化的说明 根据财政部《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》《企业会计准则第39号——公允价值计量》《企业会计准则第24号——套期会计》《企业会计准则第37号—金融工具列报》等相关规定及其指南进行核算，与上一报告期相比无重大变化。报告期实际损益情况的说明 无套期保值效果的说明 套期工具和被套期项目的关键条款基本完全匹配，套期工具和被套期项目在套期期间将朝相反的方向移动并可抵消相关风险，套期保值效果高度有效。衍生品投资资金来源 自有资金报告期衍生品持仓的风险分析及控制措施说明（包括但不限于市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险、法律风险等） 为降低汇率变动产生的风险，公司子公司偿还了部分外币贷款,减少汇兑波动敞口,故对期初持有的远期合约提前完结，未来继续监控并适当时使用套期工具减少汇率变动风险。已投资衍生品报告期内市场价格或产品公允价值变动的情况，对衍生 DF在持有期间公允价值变动对本公司报告无损益影响。公允价值的计算使用成本比较法，即考虑到即期汇率、外汇远期点数的变品公允价值的分析应披露具体使用的方法及相关假设与参数的设定 化，相同结构的远期在报告期末时点的市场参考价格（由各交易对手提供）和交易价格之间的交割差值。以上金额，包括期初金额，都以2026年06月30日的汇率折算。涉诉情况（如适用） 不适用衍生品投资审批董事会公告披露日期（如有)2019年7月6日、2020年3月31日、2021年3月27日、2022年4月12日、2023年4月26日、2024年4月27日、2025年4月19日及2026年4月23日衍生品投资审批股东会公告披露日)期（如有2020年5月23日、2022年6月30日、2023年6月20日、2024年6月7日、2025年5月22日及2026年5月22日注1：上述利率互换及汇率远期投资金额为名义本金，原币种为港币或美元，表格中以2026年6月30日人民币外汇中间价折算为人民币；注2：此处公司报告期末净资产指公司合并资产负债表列报的所有者权益。2）报告期内以投机为目的的衍生品投资公司报告期不存在以投机为目的的衍生品投资。
5、募集资金使用情况
（1）募集资金总体使用情况
（3）=
（2）（/ 1 报告期内
变更用途
的募集资
金总额 累计变更
用途的募
集资金总
额 累计变更
用途的募
集资金总
额比例
（%） 尚未使
用募集
资金总
额 尚未使
用募集
资金用
途及去
向 闲置两
年以上
募集资
金金额
2022年 公开发行公司债券募集资金总体使用情况说明
1、2022年11月公开发行公司债券“22大悦01”：实际募集资金金额150,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
2、2022年12月公开发行公司债券“22大悦02”：实际募集资金金额150,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
3、2023年2月公开发行公司债券“23大悦01”：实际募集资金金额200,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为1.09万元。
4、2025年3月非公开发行公司债券“25大悦01”：实际募集资金金额110,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为4.50万元。
5、2025年3月非公开发行公司债券“25大悦02”：实际募集资金金额50,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
6、2025年8月非公开发行公司债券“25大悦03”：实际募集资金金额80,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.99万元。
7、2025年8月非公开发行公司债券“25大悦04”：实际募集资金金额120,000.00万元，已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.24万元。
、 年 月非公开发行公司债券“ 大悦 ”：实际募集资金金额 万元，本报告期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
9、2026年3月非公开发行公司债券“26大悦03”：实际募集资金金额76,000.00万元，本报告期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
10、2026年4月非公开发行公司债券“26大悦05”：实际募集资金金额50,000.00万元，本报告期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
11、2026年4月非公开发行公司债券“26大悦06”：实际募集资金金额50,000.00万元，本报告期已根据募集说明书用途使用完毕。截至2026年6月30日，募集资金账户余额为0.00万元。
（2）募集资金承诺项目情况
（3）募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
公司报告期未出售重大股权。
八、主要控股参股公司分析
报告期内公司因非同一控制下企业合并增加子公司0户，因其他原因合并范围变动净减少5户，详见本报告之“第八节财务报告”之“六、合并范围的变更”相关内容。
九、公司控制的结构化主体情况
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
公司是否披露了估值提升计划。
十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况
公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。
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