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| 华侨城A(000069)经营总结 | | 截止日期 | 2025-06-30 | | 信息来源 | 2025年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
三、主营业务分析
（一）宏观经济及行业发展状况
2025年上半年经济运行总体平稳、稳中向好。根据国家统计局数据：上半年国内生产总值66.1万亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%，其中一季度5.4%，二季度5.2%。全国居民消费价格（CPI）同比下降0.1%，物价基本平稳，其
中6月份核心CPI已经回升到0.7%。国际收支基本平衡，货物贸易进出口创同期新高，外汇储备维持在3.2万亿美元以尽管经济运行中依然面临外部不稳定不确定因素较多，国内有效需求不足的风险挑战，但我国经济基础稳、优势多、韧性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变，宏观政策发力显效，各方面积极作为，市场需求扩大，新质生产力发展，市场活力提升，将有力支撑经济平稳运行，发展质量稳步提升。旅游行业：根据文化和旅游部数据显示，2025年上半年，国内居民出游人次32.9亿，同比增长20.6%；国内居民出游花费3.2万亿元，同比增长15.2%。今年上半年，假日旅游拉动消费效应明显，元旦至端午五大节假日旅游市场持续繁荣，叠加“5·19中国旅游日”效应，推动旅游经济高开高走。冬季“北上冰雪、南下避寒”出游格局特征鲜明；春季赏花游亮点突出，全国32条乡村旅游线路带动赏花经济从单一观光旅游转为复合型产业；跟着电影去旅游、民俗游、体育赛事游等热度攀升。房地产行业：今年以来，各地区各部门按照党中央促进房地产止跌回稳的决策部署和要求，“因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳。从统计数据来看，相关政策措施成效明显，上半年房地产虽然有所波动，但总体上还朝着止跌回稳的方向迈进。国家统计局数据显示：2025年上半年，新建商品房销售面积45,851万平方米，同比下降3.5%；其中住宅销售面积下降3.7%。新建商品房销售额44,241亿元，下降5.5%；其中住宅销售额下降5.2%。全国房地产开发投资46,658亿元，同比下降11.2%；房屋新开工面积30,364万平方米，下降20.0%。其中，住宅新开工面积22,288万平方米，下降19.6%。房屋竣工面积22,567万平方米，下降14.8%。其中，住宅竣工面积16,266万平方米，下降15.5%。中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。城市工作要深刻把握、主动适应形势变化，转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
（二）报告期内公司经营情况回顾
1、公司经营情况概述
上半年，公司实现营业收入113.2亿元，同比减少50.8%，实现归母净利润-28.7亿元，同比增亏18.1亿元，增亏的主要原因是项目结转收入金额和毛利率较上年同期下降。报告期，公司坚决守住安全稳定运行防线，持续扎实推进降
本增效，加强全面预算过程管控，销售费用、管理费用同比下降12.8%；公司持续加大销售去化力度，强化现金流管控，报告期实现经营性净现金流25.6亿元，较上年同期增加53.9亿元。公司秉承稳健的财务策略，在合理控制有息负债规模的同时，充分把握融资环境改善的窗口期和政策优势，深化“应融尽融”，拓宽融资渠道，持续推进债务结构优化，截至6月末，有息负债总额1,288.3亿元，其中中长期借款占比68.3%，平均融资成本为3.5%，较年初下降11bp。
2、聚焦高质量发展，提升主营业务运营效率
（1）旅游业务
公司以市场需求为指引，积极锻造专业化发展能力，为游客带来多元化、高品质的消费体验。报告期内，公司旗下
文旅项目共计接待游客3,771万人次。①精准把握市场需求，增加优质产品供给主题公园方面，深圳欢乐谷欢乐时光区域改造完成，游玩设备再度上新。酒店方面，深圳创意文化园嘉途酒店于2025年1月顺利试业，创新推出“酒店+创意园”在地游旅宿产品，为游客带来融合艺术展览、文创市集等特色旅居体验。深圳东部华侨城黑森林嘉途酒店丰富AIO模式，增加丛林穿越项目、无动力游乐设施与戏水设备，进一步丰富亲子度假消费体验。商业业务方面，公司以“AllinOne”商业理念为核心，深度融合文旅资源整合优势、场景化服务创新能力及数智化运营体系，构建新型文旅商服务生态。紧贴市场变化趋势，充分发挥场域优势，引入一系列具有“新商业、新场景、新消费”特质的代表性业态、品牌。②深化IP应用，激发消费活力公司深化IP运用及合作，释放文旅融合效应，激发市场活力。主题公园业务践行“城市IP娱乐主场”运营思路，通过“经营一体化”策略，高效整合IP、场景、商业、演艺等要素，持续丰富景区游玩体验，强化沉浸感。例如“国潮文化节”期间，公司各主题公园跨界联动现象级IP，打造沉浸式主题场景，并携手IP方创新玩法，推出专属票务方案，市场反响热烈。商业业务通过联动活动、会员建设、品牌推广多维度发力，深度整合外部顶级IP资源，自主孵化原创IP“福禄兽”，激活商业空间价值，全面提升商业运营活力与品牌影响力。③积极推进新项目拓展报告期内，公司通过管理输出，成功获取浙江衢州、安徽祁门2个轻资产服务项目，持续推动各景区经营质量稳定提升。
（2）房地产业务
公司大力开展房地产营销去化，积极提升物管专业化发展水平。报告期内，公司累计实现签约销售面积60.7万平方
米，签约销售金额94.9亿元。①狠抓去化，提升销售效率公司通过抢抓政策窗口期，丰富销售去化手段，动态优化营销策略与价格机制，持续提升销售效率。佛山顺德二期、无锡经开华发、重庆华侨城地产及南昌华侨城万科世纪水岸等项目上半年销售金额位列所在城市前三；合肥空港国际小镇等项目通过房票销售等措施，销售较去年大幅增长。②聚焦服务，提升物管业务品牌影响力公司聚焦物业服务专业化能力提升，稳妥有序推进“6W3H3A”服务标准建设落地；报告期内已完成“云裳”品牌落地，并先后获得“中国物业服务企业综合实力100强”“2025中国物业服务力百强企业”在内的17项荣誉，行业排名创历史最佳，品牌影响力继续提升。
（三）公司2025年下半年经营计划
1、以存量产品提升和增量项目拓展双轮驱动，增强旅游业务核心竞争力（1）加快产品与品牌升级，提升存量业务经营效率
紧扣市场消费趋势变化，推动存量旅游项目产品与品牌升级。主题公园方面，深耕欢乐谷、玛雅海滩水公园等经典产品，开展硬件设备、IP应用、文化演艺、节庆活动、极致服务五个维度的产品力提升。升级园区大巡游等王牌演艺产品，深挖各公园在地文化特色，打造北京记忆演艺街区、上海滩演艺街区、武汉码头小镇等沉浸式演艺街区，积极推进上海欢乐谷、成都欢乐谷、深圳东部华侨城的主题区域更新改造，力争实现市场规模与游玩体验的双提升。酒店方面，加强自有品牌建设，以“嘉途”品牌为核心，基于“华悦汇”构建一体化营销生态，强化收益管理，系统化提升嘉途品牌酒店市场竞争力
（2）加大产品创新力度，赋能增量项目拓展
坚持“轻重结合、以轻为主”的发展模式，创新打造标准化标杆产品，实现标准化经营和品牌化发展的良性循环。
主题公园方面，围绕“城市IP娱乐主场”定位，同步研发创新“夜公园”“水公园+”“家庭娱乐中心”等产品，力争
实现增量项目落地。酒店方面，不断优化有限服务酒店产品模型，加快“嘉途”等自有品牌市场化拓展。自然景区方面，发挥管理优势，实现轻资产项目拓展落地。商业业务方面，公司将持续以精细化运营为核心，聚焦资源优化与品牌赋能，深化管理体系升级，拓宽招商渠道，完善品牌资源库，持续提升经营效益。推动文旅商融合创新，打造“多元化场景内容”，满足消费者在购物、情感与文化层面的多维需求。同时，进一步加大轻资产外拓力度，以模式创新构建差异化竞争力，实现管理规模与资产效益的协同增长。
2、以资源优化和产品提升协同发力，推动房地产业务健康稳健发展
（1）用足用好有利政策，积极优化资源布局
既关注核心区域、核心城市、核心地段优质资源，也主动挖掘细分市场，关注具有人口增长潜力、刚改需求的二三
线城市的核心区域，优化资源布局，发挥投资对高质量发展的牵引和推动作用。用足用好行业扶持政策，积极跟进各地政府收储商品房、土地调规/置换等有利政策，置换优质资源，优化公司房地产资源结构。
（2）加强产品体系建设，提升产品竞争力
加快第四代住宅产品研发和落地、建立绿色低碳健康技术标准，持续优化设计、工程、客服全流程的标准化质量管
理体系，不断完善华侨城“好房子“产品价值和技术体系，打造更有竞争力的好产品。
（3）加大营销去化力度，提升专业服务能力
公司将结合市场行情变化，抢抓政策窗口期，灵活响应市场需求，提高市场反应速度。公司将加强营销过程管控，
强化市场调研及竞品对标分析，制定更加有针对性、创新性的营销策略，加快销售去化。同时，公司将更加注重销售团队的专业服务能力建设，以精细化服务提升转化率。
（4）改善服务质量，加大物管业务拓展力度
持续深化“6W3H3A”标准化服务体系，探索更多元化业态标准化服务标准；积极拓展增值服务，丰富与物业强相关
的社区生活服务场景，为客户创造更加便捷、舒适的生活体验；依托专业化服务能力，全力拓展各类型物业服务项目，力争实现物管规模、增值服务双突破。
（四）主要财务数据同比变动情况
本报告期 上年同期 同比增减 变动原因
营业收入 11,317,277,334.74 23,011,110,546.90 -50.82% 项目结转金额下降营业成本 10,536,381,630.59 19,825,612,412.74 -46.85% 项目结转金额下降销售费用 522,376,526.23 683,453,090.56 -23.57% -管理费用 750,484,606.49 775,693,648.00 -3.25% -财务费用 1,838,428,881.41 2,028,500,394.79 -9.37% -所得税费用 233,838,312.54 412,910,967.17 -43.37% 本期部分结转项目利润率下降导致所得税费用同比减少经营活动产生的现金流量净额 2,555,424,239.46 -2,832,427,806.48 190.22% 公司持续加大销售去化力度，强化现金流管控投资活动产生的现金流量净额 -158,069,042.78 -1,549,570,117.13 89.80% 本期支付的其他与投资活动有关的现金同比减少筹资活动产生的现金流量净额 -5,674,116,094.69 438,292,578.46 -1394.60% 偿还借款流出同比上升现金及现金等价物净增加额 -3,272,596,030.45 -3,954,120,730.80 17.24% -公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动□适用 ☑不适用公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成本报告期 上年同期 同比增减金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重营业收入合计 11,317,277,334.74 100.00% 23,011,110,546.90 100.00% -50.82%分行业旅游综合业务 8,165,019,415.52 72.15% 11,324,712,050.77 49.21% -27.90%房地产业务 3,076,266,077.47 27.18% 11,612,392,878.61 50.46% -73.51%其他业务 75,991,841.75 0.67% 74,005,617.52 0.32% 2.68%分地区华南地区 5,304,408,932.26 46.87% 6,106,139,657.31 26.54% -13.13%华东地区 1,874,237,307.29 16.56% 7,701,658,362.12 33.47% -75.66%中部地区 2,196,084,708.37 19.40% 4,473,606,490.54 19.44% -50.91%西北地区 1,866,554,545.07 16.49% 4,655,700,419.41 20.23% -59.91%其他业务 75,991,841.75 0.67% 74,005,617.52 0.32% 2.68%
四、非主营业务分析
☑适用□不适用
金额 占利润总额比例 形成原因说明 是否具有可持续性
投资收益 -457,079,061.83 13.26% 主要为联合营公司投资损失 否公允价值变动损益 2,423,253.35 -0.07% 持有的非流动金融资产公允价值变动 否资产减值 -92,911,455.14 2.70% 主要是存货减值损失 否营业外收入 19,041,949.56 -0.55% 罚款、违约金及赔偿收入 否营业外支出 30,846,395.39 -0.90% 资产处置损失及其他非经营性支出 否
五、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
本报告期末 上年末 比重增减 重大变动说明金额 占总资产比例 金额 占总资产比例动说明金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
2、主要境外资产情况
□适用 ☑不适用
3、以公允价值计量的资产和负债
☑适用□不适用
4、截至报告期末的资产权利受限情况
详见第八节财务报告附注七、18、所有权或使用权受到限制的资产。
六、投资状况分析
1、总体情况
☑适用□不适用
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
□适用 ☑不适用
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
□适用 ☑不适用
4、金融资产投资
（1）证券投资情况
☑适用□不适用
（2）衍生品投资情况
□适用 ☑不适用
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 ☑不适用
公司报告期无募集资金使用情况。
（1）募集资金总体使用情况
☑适用□不适用
（1） 本期已使
用募集资
金总额 已累计使用
募集资金总
额（2） 报告期末募
集资金使用
比例（3）=
（2）/
（1） 报告期
内变更
用途的
募集资
金总额 累计变更
用途的募
集资金总
额 累计变更
用途的募
集资金总
额比例 尚未使
用募集
资金总
额 尚未使用
募集资金
用途及去
向 闲置两年
以上募集
资金金额
2021 公开发行公
司债券2021年01
户 -
2021 公开发行公
司债券2021年01
户 -
2021 公开发行公
司债券2021年04
户 -
2024 非公开发行
公司债券2024年04
户 -
1、经中国证券监督管理委员会《关于深圳华侨城股份有限公司公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函〔2019〕63号)同意，公司分别于2021年1月8
日、1月15日、4月2日在深圳证券交易所发行公司债“21侨城02”、“21侨城04”、“21侨城06”，发行规模分别为人民币500,000,000.00元、500,000,000.00元、1,500,000,000.00元，票面利率分别为3.89%、3.89%、3.95%，募集资金总额分别为500,000,000.00元、500,000,000.00元、1,500,000,000.00元，扣除约定的承销费(含增值税)合计4,000,000.00元后，公司实际收到上述募集资金分别为499,200,000.00元、499,200,000.00元、1,497,600,000.00元。截至2025年6月末，公司累计使用募集资金分别为500,000,000.00元、500,000,000.00元、1,500,000,000.00元，尚未使用的募集资金余额为人民币61,225.30元(全部为募集资金产生的利息收入)，存放于募集资金专户。
2、经中国证券监督管理委员会《关于深圳华侨城股份有限公司非公开发行公司债券符合深交所挂牌条件的无异议函》(深证函〔2024〕208号)同意，公司于2024年3月28日
在深圳证券交易所发行公司债“24侨城01”，发行规模为1,200,000,000.00元，票面利率为3.80%，募集资金总额为人民币1,200,000,000.00元，扣除约定的承销费(含增值税)合计人民币1,830,000.00元后，公司实际收到上述募集资金人民币1,198,170,000.00元。截至2025年6月末，公司累计使用募集资金人民币1,200,000,000.00元，尚未使用的募集资金余额为人民币536.35元(全部为募集资金产生的利息收入)，存放于募集资金专户。
七、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
□适用 ☑不适用
2、出售重大股权情况
□适用 ☑不适用
八、主要控股参股公司分析
☑适用□不适用
详见第八节财务报告附注八、合并范围的变更。
九、公司控制的结构化主体情况
☑是□不适用
本公司全资子公司广东深汕华侨城投资有限公司在报告期内认购由中信信托有限责任公司发起的中信信托·信瑞45
号固定收益类信托计划，经综合评估其享有的投资决策权、持有的投资份额及享有的投资回报，本公司拥有该结构化主体控制权，在报告期内将上述结构化主体纳入并表范围。
十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况
公司是否制定了市值管理制度。
☑是□否
公司于2025年3月26日召开第九届董事会第四次会议，审议通过了《关于制定<深圳华侨城股份有限公司市值管理制度>的议案》。为切实推动公司提升投资价值，进一步加强与规范公司的市值管理行为，维护公司、投资者及其他利益
相关者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》《上市公司信息披露管理办法》《上市公司监管指引第10号——市值管理》《深圳证券交易所股票上市规则》《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》以及《公司章程》，公司制定了《深圳华侨城股份有限公司市值管理制度》。公司是否披露了估值提升计划。☑是□否公司于2025年3月26日召开第九届董事会第四次会议，审议通过了《关于制定<深圳华侨城股份有限公司估值提升计划>的议案》，具体内容详见公司于2025年3月29日在巨潮资讯网上披露的《深圳华侨城股份有限公司估值提升计划》。十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。□是 ☑否
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