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| 锦和商管(603682)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 二、经营情况的讨论与分析
根据中指研究院发布的《2026上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》及世邦魏理仕（CBRE）、仲量联行（JLL）等机构发布的重点城市市场报告显示，2026年上半年，随着扩内需、促消费及城市更新等政策持续推进，我国商业地产市场总体保持平稳运行，重点城市商业氛围持续改善，办公楼租赁需求边际回暖，优质零售物业运营表现有所提升，商业地产市场呈现企稳修复态势。公司布局的上海、北京、南京及杭州等核心城市经济基础扎实、消费市场活跃、产业集聚优势明显，核心商圈客流及商业活跃度持续恢复，高品质办公及商业空间需求稳步释放，城市更新和存量资产运营持续深化，为公司商业物业运营及资产价值提升创造了良好的市场环境。
尽管租赁需求边际回暖，商业地产市场呈现企稳修复态势，核心城市商办园区市场竞争日益激烈，大量存量老旧物业面临适租性下滑，另一方面，随着新技术的发展，传统办公需求逐步呈现客户小型化，产品拎包入住的趋势，部分存量物业业主面临，“不改造投入，无新增客户，不降低租金，无续约客户”的经营困境，这也为公司作为轻资产存量资产运营商提供了新战略机遇。
公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标，围绕“城市更新”领域，聚焦核心主业，做好招商运营和物业管理服务，持续推动公司实现高质量发展。公司在营项目多处于上海、北京、杭州、南京核心地段，但一定程度上同样受新增供应挤压，导致部分项目边际成交单价承压，公司管理层坚决贯彻经营计划，持续修复各项目的出租率。公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率，包括但不限于以下举措：
（1）全面维护存量租户，持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求；（2）提升物业服务及运营服务水平，提升租户各类需求的反馈速度和满意度；（3）积极与各承租运营业主协商，通过签订补充协议，对之前年份约定的底租调整至更贴合市场行情的水平；
（4）按产品类型及区域，组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队，扎根片区，深耕片区，盘活各类渠道和客户资源，建立商业品牌客户资源库；
（5）深入研究市场变化和客户需求，根据迭代租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件；
（6）开拓新项目，通过合作运营模式落地新项目，与业主风险共担、收益共享。
报告期内，公司实现营业收入45,422.90万元，同比下降7.44%；归属于上市公司股东的净利润2,285.26万元，同比下降69.71%；经营活动产生的现金流量净额26,953.90万元，同比下降15.14%。
营业收入下降主要系受外部环境影响，租户端需求不振，同时，公司积极盘整在管项目组合，聚焦高效益项目，部分项目到期不续。
归属于上市公司股东的净利润较上年同期下降较多，主要系2024年末，公司与同昌盛业的交易对手方就业绩承诺签署《补充协议》，针对2021年收购同昌盛业股权转让对价调整等安排（具体可参考《关于拟与同昌盛业及相关方签署变更业绩补偿承诺相关文件的公告》（公告编号：2024-047）），该事项已经2025年第一次临时股东大会审议通过后生效（公告编号：2025-001），该交易导致确认公允价值变动收益，进而增厚去年同期归属于上市公司股东的净利润，导致2025年上半年基数较大，而2026年同期无此类事项。
经营活动产生的现金流量净额有所下降，一方面，系公司积极盘整在管项目租户，聚焦高效益项目，部分项目到期不续，收入下降；另一方面，部分存量合作运营项目应收服务费及其他款项的付款账期拉长，公司正积极和相关方沟通回款，并对部分款项采取了诉讼手段。
公司坚定看好城市更新赛道，时刻关注潜在商业机会，同时积极盘整在管项目组合，持续优化管理成本，聚焦高效益项目。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
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