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| 招商蛇口(001979)经营总结 | | 截止日期 | 2024-12-31 | | 信息来源 | 2024年年度报告 | | 经营情况 | 第三节 管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链重构等使经济面临的不确定性加大。中国
经济经受住内外部多重困难挑战带来的下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到 134.9万亿元，同比增长5.0%，实现了预期目标。
2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月 26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。购物中心空置率有所回落，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募 REITs的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域。物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存量释放仍可支撑行业稳健成长。
四、主营业务分析
1、概述
2024年，公司实现营业收入 1,789.48亿元，同比上升 2.25%，实现归属于上市公司股东的净利润 40.39亿元，同比下降
36.09%，基本每股收益 0.37元/股，同比下降43.08%。
2、收入与成本
（1）营业收入构成
注：1、根据公司战略布局，公司调整了分行业口径，详见本报告“第九节财务报告附注四、重要会计政策变更”。同时，
公司根据管理架构调整了分地区口径。上年同期数已同口径调整； 注 2：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务等。报告期内，上海、深圳等一线城市结转规模同比增加，营业收入同比上升；注 3：资产运营业务主营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，以及会展、邮轮运营等业务。报告期内，持有物业运营管理规模扩大，营业收入同比增加；注 4：物业服务业务主营包括物业管理与服务、康养等业务。报告期内，物业管理与服务业务规模扩大，营业收入同比增加；注 5：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，华北区域、江南区域、华南区域、海外及其他区域营业收入同比变动较大。注1：毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入。注2：报告期内，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，开发业务毛利率同比降低。
（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入
行业分类 项目 单位2024年2023年 同比增减
房地产开发销售 销售面积 万平米 935.90 1,223.41 -23.50%
（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 报告期内，公司不存在对公司财务状况、经营成果产生重大影响的销售合同、采购合同。
（5）营业成本构成
（6）报告期内合并范围是否发生变动
报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第六节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情
况说明”。
（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 不适用。
（8）主要销售客户和主要供应商情况
3、费用
销售费用 401,426.28 432,821.95 -7.25% 随销售规模下降，广告费同比减少
管理费用 210,345.14 237,406.78 -11.40% 职工薪酬及中介机构费用同比减少财务费用 194,265.98 91,222.47 112.96% 利息收入同比减少研发费用 12,898.71 15,835.81 -18.55%
4、研发投入
主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响One蛇口样板区打造及新型地物商协同社区构建研究 依托One蛇口平台，招商蛇口深耕蛇口片区，整合资源、精心打造，将其塑造成行业标杆，提升品牌影响力。同时，积极探索地产、物业、商业协同的新型社区模式，以优质服务为核心，提升客户满意度与忠诚度，构建可持续发展的社区生态。 截至2024年底，招商蛇口整合各业态15个小程序与9个商城入口，实现超2,000万用户身份统一，打通数据资产。同时，完成全业态积分通兑通发，统一管理超150个荟豆发放回收场景；社商协同成效显著，超360万商业会员融入One 蛇口平台。 One蛇口遵循 “深耕内容运营、交叉客户经营、精细会员管理” 策略。一方面，全力打造蛇口片区经营样板，实现全业态联动，整合资源、协同发展；另一方面，将成功经验向全国推广，推动运营模式升级。同时，实现从客户资产积累到深度经营的转变，挖掘客户 业务上，告别传统单一模式，从房地产开发商转型为综合服务商，挖掘新增长点，满足多元需求；品牌建设上，借项目影响力提升品牌形象，靠优质产品和服务增强竞争力，树立口碑；
商业模式创新上，深度探索新模式，打破传统，实现创新发主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响潜力，提升客户价值，构建可持续发展的运营生态。 展，为长远发展注入动力。物业服务及运营能力提升研究 依托 “积余服务”一站式数字化平台，凭借开放能力聚合服务，借灵活应用快速适配各业态项目，覆盖全场景与服务链，按需输出个性化功能，达成面客端 “千楼千面”，全面提升面客服务与运营能力。 完成基础平台的搭建、各项目面客端的初始化及相关服务应用的上线使用，升级“积余服务”面客端（小程序），通过实际应用体验优化页面布局并完善服务功能和流程，已覆盖全国项目进行推广应用。 统一招商积余面客应用，构建“空间即服务体系”，丰富住宅/非住业态对客服务，提升服务体验和客户满意度。 聚焦面客服务品质提升，提升项目面客服务和运营能力，助力公司存量客户黏性提升、新客户拓展、服务完善和运营增强。多租户平台助力物业市场化运营研究 建设多租户底座，实现多租户统一运营平台，打通内部各下游业务系统，汇聚租户运营数据，为租户运营提供统一的多租户底座能力，实现核心业务系统多租户化，最终实现推进市场化运营，创造服务品牌效益，助力物业业务外部拓展。 已完成平台系统的建设，平台已实现对接3个业务系统，15个业务板块。4个集团租户，超2,000个采购企业的正式上线运营，对外形成统一业务运营、数据统一展示，实现整体管控。 1.通过多租户平台实现满足企业商城、招商易采平台、电商供应链运营管理系统的多租户化目标，实现向行业输出集采平台能力；2.满足合资公司低成本使用公司管理平台，快速导入公司管理体系，实现公司业务的统一管理，对外形成统一业务运营、数据统一展示，实现整体管控。3.构建标准化多租户底座能力，赋能甲方客户建设平台，助力物业业务外部拓展。 通过多租户平台实现业务快速对外拓展，实现业绩规模快速做大做强，同时赋能物业增值服务水平提升，实现“互联网+物业”的战略构想，满足业务的创新发展、科技输出要求。委托方驾驶舱助力代建提升竞争力研究 为强化代建项目管理水平，提升代建项目拓展竞争力，让各管理方快速了解项目经营管理情况，通过搭建委托方驾驶舱，实现代建项目全方位全专业数智化管理，全面动态掌握项目情况，以科技赋能项目拓展及高品质履约。 完成委托方驾驶舱试点工作，将在40个在建项目推广，实现委托方随时随地查看项目动态数据、处理待办、反馈评价，使得管理更透明、合作更高效。 实现委托方通过一个APP即可处理代建项目业务全周期流程；
通过数据可视化，委托方随时掌握项目经营情况；拓宽委托方沟通渠道，提升委托方满意度。 助力招商建管服务力提升，同时赋能项目拓展及共商操盘。招商蛇口AI创新应用能力和场景建设研究 探索大模型在公司的应用。对内提效降本，对外提升客户服务与满意度。同时规范、系统化知识语料管理，建立内部机制，沉淀优质语料，助力 AI 应用场景快速落地。 场景建设上，已完成
6 个场景搭建，包含
物业工单助手、经营分析助手等。知识语料建设方面，完成督办任务，探索业技共建路径，建成行业语料目录，沉淀 2 种能力，并为6个应用场景赋能。 在应用场景建设上，借助人工智能，面向客户提升体验，对内实现提质增效。知识语料建设中，落地“业技共建” 模式，产出优质地产行业语料，有效赋能大模型场景，推动业务发展 。 营造全民创新氛围，深挖人工智能高价值场景，驱动业务高质量转型，开拓增长曲线，增强市场竞争力，实现可持续发展。同时，建成知识语料统一管理机制，沉淀优质语料，助力AI大模型场景落地，在智能领域抢先布局，提升运营效率与服务水平。主要研发项目名称 项目目的 项目进展 拟达到的目标 预计对公司未来发展的影响全渠道营销获客能力构建与存量客户价值激活研究 突破传统获客瓶颈、激活存量客户价值。通过整合抖音直播、投放平台升级等新媒体渠道，构建全渠道获客矩阵，降低单一渠道依赖，解决获客成本高、效率低的问题，精准触达潜在客户群体。针对案场客户转化率不足的痛点，利用企微跟客任务管理系统，建立标准化跟进流程，提升客户触达频次与服务质量，挖掘存量客户转化潜力。 完成抖音直播新媒体获客、投放平台收客升级、企微跟客任务标准管理、谷雨在线学习平台4大专项，助力销售转化和客户运营。 全渠道获客效率提升，抖音直播获客占比提升至1%；案场转化率优化，助力销售去化目标达成；数字化能力全面升级，营销数据中台初步建成，支撑线上营销策略制定。 1.构建可持续增长引擎，全渠道获客能力与数字化工具的深度融合，形成“流量获取-客户运营-销售转化”的生态闭环，为线上营销业绩增长提供可复用的方法论和技术底座。2.重塑客户运营体系，通过数据驱动的客户分层管理与精准触达，提升转化。
6、现金流
筹资活动现金流入小计 13,414,383.45 17,860,946.62 -24.90% 筹资规模同比下降，合作方往来款同比减少筹资活动现金流出小计 15,754,921.13 19,596,223.19 -19.60% 合作方往来款同比减少筹资活动产生的现金流量净额 -2,340,537.68 -1,735,276.57 -34.88% 筹资规模同比下降现金及现金等价物净增加额 1,171,437.46 179,736.04 551.75%
五、非主营业务分析
不适用。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
流动负债 4,965,510.29 5.77% 3,926,531.39 4.32% 1.45
长期借款 12,577,746.49 14.62% 11,877,067.46 13.07% 1.55
2、以公允价值计量的资产和负债
3、截至报告期末的资产权利受限情况
报告期末，货币资金及结算备付金的受限货币资金为 9.85亿元，用于借款抵押的存货账面价值为 632.62亿元，用于借
款抵押的投资性房地产账面价值为 179.98亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值 57.13亿元，用于借款抵押的无形资产账面价值 5.41亿元。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
九期、二十期竣工，四期、九期、十一期、十三期、十五期在建，其余前期规划和报建 245,844.80西安招商揽阅 215亩项目 269,404.68 318,804.68 主体施工 未结转上海潘广路二期项目 267,330.65 267,330.65 一期主体施工，二期规划和报建 未结转上海闵行浦江项目 194,212.29 277,454.79 主体施工 未结转南京招商局中心臻境城 146,945.66 1,186,011.66 一期、四期竣工，二期、三期、五期在建 28,852.14西安招商雲墨 142,594.87 167,594.87 主体施工 未结转合肥招商玺 136,321.58 136,321.58 主体施工 未结转长沙天青府 103,169.22 107,321.86 主体施工 未结转
4、金融资产投资
（1） 证券投资情况
（2） 衍生品投资情况
公司报告期不存在衍生品投资。
5、募集资金使用情况
□适用 □不适用
（1） 募集资金总体使用情况 单位：万元
募集
年份 募集方式 募集资金
总额 募集资金净
额 本期已使用
募集资金总
额 已累计使用
募集资金总
额 报告期内变
更用途的募
集资金总额 累计变更用
途的募集资
金总额 累计变更用
途的募集资
金总额比例 尚未使用募
集资金总额 尚未使用募集资金用
途及去向 闲置两年
以上募集
资金金额
2023 向特定对象
户，部分暂时补充流动资金 无合计 -- 849,999.99 842,819.01 124,659.30 668,499.81 174,319.20 --募集资金总体使用情况说明经中国证券监督管理委员会《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》(证监许可〔2023〕1280号)同意，公司于2023年10月19日在深圳证券交易所以每股人民币11.81元的发行价格，向特定对象发行 A股股票 719,729,043股，每股面值为人民币1.00元，募集资金总额为人民币 8,499,999,997.83元，扣除约定的承销费(含增值税)合计人民币 55,485,655.00元后，公司于2023年9月20日实际收到上述 A股的募股资金人民币 8,444,514,342.83元。本次募集资金总额扣除全部发行费用（不含增值税）人民币 71,809,947.67元后，公司本次实际募集资金净额为人民币 8,428,190,050.16元。该募集资金净额已经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审验并出具德师报(验)字(23)第 00239号验资报告。截至2024年12月31日止，公司累计使用募集资金人民币 6,684,998,053.80元，其中以前年度累计使用人民币 5,438,405,101.74元，2024年全年使用人民币 1,246,592,952.06元。截至2024年12月31日止，公司累计使用闲置募集资金人民币 1,500,000,000.00元暂时补充流动资金。尚未使用的募集资金余
（2） 募集资金承诺项目情况 单位：万元
承诺投资项目和超募资金投向 是否已变更项目（含部分变更） 募集资金承诺投资总额 调整后投资总额（1） 本报告期投入金额 截至期末累计投入金额
（2） 截至期末投
资进度%(3)
＝(2)/(1) 项目达到预
定可使用状
态日期 本报告期
实现的效
益 是否达
到预计
效益 项目可行性
是否发生重
大变化
承诺投资项目
承诺投资项目小计 -- 842,819.01 842,819.01 124,659.30 668,499.81 -- -- 124,276.37 -- --
分项目说明未达到计划进度、预计收益的情况和原因（含“是否达到预计效益”选择“不适用”的原因） 1、长春公园 1872项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
2、沈阳招商公园 1872项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
3、重庆招商渝天府项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
4、重庆招商 1872项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
5、合肥臻和园项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
6、徐州山水间花园二期项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
7、南京百家臻园项目尚未全部交付，2024年度实现的收益未达到项目整体预计收益。
项目可行性发生重大变化的情
况说明 不适用
超募资金的金额、用途及使用进展情况 不适用募集资金投资项目实施地点变更情况 不适用募集资金投资项目实施方式调整情况 不适用募集资金投资项目先期投入及置换情况 公司于2024年2月26日召开的第三届董事会2024年第三次临时会议和第三届监事会2024年第二次临时会议审议通过《关于以募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目资金人民币 95,969.94万元及已支付发行费用的自筹资金人民币652.43万元。公司独立董事及独立财务顾问中信证券对上述事项发表了明确同意意见。德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司以募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金专项说明的审核报告》（德师报（核）字（24）第 E00010号）用闲置募集资金暂时补充流动资金情况 公司于2023年10月30日召开第三届董事会第九次会议和第三届监事会第九次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过 20.00亿元（含 20.00亿元）闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过 12个月（自公司董事会审议批准之日起计算）。公司已于2024年10月29日将上述 20.00亿元资金全部归还至募集资金专用账户，并将上述募集资金归还情况及时通知了公司独立财务顾问。公司于2024年10月30日召开第三届董事会第十三次会议和第三届监事会第十三次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，独立财务顾问中信证券发表明确同意意见。为提高募集资金使用效益，减少财务费用，降低经营成本，在确保不影响募集资金使用计划的前提下，根据《上市公司监管指引第 2号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 1号——主板上市公司规范运作》及《管理制度》等相关规定，公司使用不超过 15.00亿元(含 15.00亿元)闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过 12个月(自公司董事会审议批准之日起计算)。为了确保能按时归还暂时补充流动资金的募集资金，保证募集资金项目的正常实施，公司承诺将随时利用自有资金、银行贷款及时归还，以确保项目进度。同时作出如下承诺：1、用闲置募集资金暂时补充流动资金时不会改变或变相改变募集资金用途；2、闲置募集资金使用期限不超过 12个月，在本次补充流动资金到期日之前，将该资金归还至募集资金专户；3、公司承诺在使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金期间不使用闲置募集资金直接或间接进行证券投资、衍生品交易等高风险投资。截至2024年12月31日止，公司累计使用闲置募集资金人民币 150,000.00万元暂时补充流动资金。项目实施出现募集资金结余的金额及原因 不适用尚未使用的募集资金用途及去向 截至2024年12月31日止，公司尚未使用的募集资金本金为人民币 174,319.20万元，占所募集资金净额的 20.68%。上述募集资金尚未全部使用的主要原因是：募集资金系按照本公司年度募集资金项目投资计划逐步使用，尚未使用完毕，将继续按计划逐步用于募集资金项目。募集资金使用及披露中存在的问题或其他情况 公司于2024年2月7日召开的第三届董事会2024年第二次临时会议和第三届监事会2024年第一次临时会议以及于2024年2月23日召开的2024年第一次临时股东大会审议通过《关于调整公司募投项目募集资金使用金额的议案》，同意公司根据实际情况，在募集资金投入总额不变的前提下，对上海虹桥公馆三期项目、合肥臻和园项目、徐州山水间花园二期项目、合肥滨奥花园项目、南京百家臻园项目等五个募投项目拟投入募集资金金额进行调整。公司于2024年12月30日召开的第四届董事会2024年第二次临时会议和第四届监事会2024年成长次临时会议审议通过了《关于部分募集资金投资项目竣工时间调整的议案》，同意公司根据实际情况，对重庆招商渝天府项目、徐州山水间花园二期项目两个募投项目竣工时间进行调整。独立财务顾问中信证券对上述事项发表了明确同意意见。
（3） 募集资金变更项目情况
公司报告期不存在募集资金变更项目情况。
八、重大资产和股权出售
1、出售重大资产情况
公司报告期未出售重大资产。
2、出售重大股权情况
交易对方 被出售股权 出售日 交易价格期实施，如未按计划实施，应当说明原因及公司已采取的措施 披露日期 披露索引深圳市林下瑞兹管理咨询有限公司 深圳市林下住房租赁有限公司 100%股权2024年9月27日 64,464.33 416.52 实现投资收益 6.38亿元 11.40% 按评估价确定 否 否 是 是2024年5月28日 巨潮资讯网深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司 太子湾乐宜置业（深圳）有限公司 100%股权2024年9月27日 38,260.66 892.63 实现投资收益 3.08亿元 6.45% 按评估价确定 否 否 是 是2024年5月28日 巨潮资讯网
九、主要控股参股公司分析
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