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| 招商蛇口(001979)经营总结 | | 截止日期 | 2026-06-30 | | 信息来源 | 2026年中期报告 | | 经营情况 | 第三节管理层讨论与分析
一、报告期内公司所处行业情况
2026年上半年，我国精准有效实施更加积极有为的宏观政策，经济延续总体平稳、向新向优的运行态势。上半年，
我国国内生产总值同比增长4.7%，经济增速保持在合理区间，生产供给较快增长，物价温和回升，出口增长强劲，新动能快速成长，国民经济在复杂内外部环境下展现出较强韧性。我国房地产调控围绕稳定市场总体目标，因城施策协同发力，市场在缩量中呈现结构性筑底企稳态势。3月《政府工作报告》定调“着力稳定房地产市场”，明确“控增量、去库存、优供给”的政策导向。《城市更新“十五五”规划》发布，系统部署未来五年城市更新工作，不仅是推动城市高质量发展的重要抓手，也为房企发展提供了新的机遇。4月和7月中央政治局会议均强调“稳定房地产市场”。各地从放松购房限制、优化公积金政策、发放购房补贴、支持“以旧换新”、盘活存量房屋、“好房子”建设等方面持续发力，精准支持刚需与改善性住房需求，通过多维度的政策组合拳，促进市场稳定。1-6月，全国新建商品房销售面积4.01亿平方米，同比下降11.6%，新建商品房销售额3.79万亿元，下降13.6%。核心城市韧性凸显，出现企稳迹象。一线城市新房价格环比连续4个月上涨，二线城市新房价格环比于6月实现近一年来的首次止跌。总体来看，市场正在政策托底与内生调整中逐步迈向新平衡。代建市场呈现总量回调、结构分化的趋势。商业代建基本盘仍在，但市场竞争已趋于白热化；受城镇化增速放缓、城市基建趋近饱和影响，政府代建市场规模逐步见顶；在存量盘活政策推动下，金融机构涉房资产规模庞大，资本代建仍处于蓝海阶段，且随着各大保险公司积极布局存量物业适老化改造等业务，新兴的存量物业改造机遇正逐步显现。当前全国主要城市各类持有业态呈现阶段性挑战与结构性机遇并存态势。购物中心空置率波动走高，同质化竞争与消费升级矛盾突出；产业园、写字楼经营压力较大，业态与功能升级是破局核心；长租公寓受新增供应、收入预期影响租金承压；酒店供给持续扩容，但需求修复尚不充分。随着首批商业不动产REITs获批上市，我国公募REITs市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动新阶段，底层资产已基本涵盖各主要业态类型，为持有优质资产的房企转型运营提供重要通道。文旅市场延续复苏态势，外国游客免签政策红利持续释放，市场向体验型、融合式、品质化方向发展。会展行业规模稳步增长，产业化与国际化成为两大重要特征，行业正由规模扩张转向价值重塑。物业服务行业在顶层政策定调与市场深度调整中进入结构重塑的关键期。国家“十五五”规划纲要和《城市更新“十五五”规划》，均明确提出实施“物业服务质量提升行动”，为行业发展指明方向。物业市场增量骤减，各类客户的降价趋势显现，整体进入存量市场竞争。单纯的低价竞争难以为继，企业更加注重通过标准化、数字化提升运营效率，以应对人力等刚性成本上涨压力。行业盈利结构发生转变，基础物业服务向“优质优价”迈进。同时，在政策支持与市场需求的双重驱动下，增值服务的发展路径更加清晰，围绕社区生活服务、资产运维、城市服务等领域的多元化业务进入规模化、专业化发展新周期，成为物企重要的增长引擎。整体而言，行业在挑战中加速整合与分化，具备卓越运营能力、清晰战略布局和良好品牌声誉的企业将获得更广阔的发展空间。
四、主营业务分析
2026年上半年，公司实现营业收入547.84亿元，同比上升6.41%，实现归属于上市公司股东的净利润5.28亿元，同比下降63.54%，基本每股收益0.06元/股，同比下降57.14%。
少。
投资活动产生的现金
流量净额 284,357.04 -417,855.22 168.05% 处置长期资产收到现金增加
筹资活动产生的现金流量净额 -1,451,197.63 -644,180.76 -125.28% 筹资规模同比下降。现金及现金等价物净增加额 1,244,105.94 -1,265,518.94 198.31%公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。营业收入构成注1：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务等。报告期内，开发业务结转规模同比上升，营业收入同比增加；注2：资产运营业务主营包括商业办公、公寓、酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，以及会展、游轮运营等业务。报告期内，持有物业运营管理规模扩大，营业收入同比增加；注3：物业服务业务主营包括物业管理与服务、康养等业务。报告期内，物业管理与服务业务规模扩大，营业收入同比增加；注4：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，南部地区、中西部地区营业收入同比变动较大。占公司营业收注：毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入。
五、非主营业务分析
不适用。
六、资产及负债状况分析
1、资产构成重大变动情况
加，购地及基建支出减少
一年内到期的应付债券 4,034,000.00 4.82% 4,360,500.00 5.22% -0.40
2、主要境外资产情况
不适用。
3、以公允价值计量的资产和负债
4、截至报告期末的资产权利受限情况
报告期末，货币资金及结算备付金的受限货币资金为10.31亿元，用于借款抵押的存货账面价值为673.52亿元，用于借款抵押的投资性房地产账面价值为319.56亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值28.72亿元，用于借款抵押的无
形资产账面价值7.49亿元，用于借款质押的其他资产账面价值为4.65亿元，用于借款质押的应收账款账面价值为0.05亿元。
七、投资状况分析
1、总体情况
2、报告期内获取的重大的股权投资情况
3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况
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